Zinsen Steuerlich Absetzbar Vermietung

Zinsabzugsfähige Vermietung

Sie können alle Mietkosten von der Steuer absetzen. Aus dem Steuerabzug möchte, dann muss die Wohnung vermietet werden. nutzt, kann dies ihre Kosten nur anteilig mit dem Steuerabzug verrechnen. Fremdkapitalzinsen sind nur dann steuerlich abzugsfähig, wenn sie geleast werden.

Wechselkursverluste auf Mieten sind nicht abzugsfähig.

In einem kürzlich erlassenen Urteil (Ro 2015/15/0011 vom 27. Januar 2017) hat der Verwaltungsrat noch einmal festgestellt, dass Wechselkursverluste nicht zu steuerlich mindernden Aufwendungen (Werbungskosten) auf Miet- und Pachteinnahmen geführt haben. Die Fakten: Eine KG, die Immobilien mietet, finanziert ihre Immobilienankäufe durch Fremdwährungsdarlehen in CHF. Bedauerlicherweise ist der Preis des schweizerischen Franc gestiegen und die Kreditwürdigkeit der KG hat darunter gelitten.

Am Ende der Frist ist die Kaufoption verfallen, weil die weitere Aufwertung des Frankens nicht eingetreten ist. Als einkommensbezogene Aufwendungen beanspruchte die KG die Prämie aus der Vermietung ihrer durch Fremdwährungskredite geförderten Mietobjekte, die vom Steueramt zurückgewiesen wurde. Der Bundesfinanzhof hat die gezahlte Prämie anschließend als Werbungsaufwand erfasst.

Das GwG stellt fest, dass Wechselkursverluste im Rahmen eines zum Erwerb eines Leasingobjektes aufgenommenen Fremdwährungskredits - im Gegensatz zu Fremdkapitalzinsen - keinen direkten ökonomischen Bezug zu den Mieteinnahmen nach 28 Abs. 1 StG 1988 haben.

Sofern der Abschluß einer Devisenoptionsvereinbarung dazu dienen soll, die erzwungene Umrechnung und damit die Erzielung des zum Abschlußzeitpunkt der Devisenoption vorhandenen Kursverlusts zu verhindern, bezieht sich dies auf den steuerlich nicht relevanten Bereich. Nur ein darüber hinaus gehender Differenzbetrag der Prämie kann als Abschlag für einkommensbezogene Aufwendungen betrachtet werden - wenn dieser Betrag zur Verhinderung von höheren zukünftigen Zinsen gezahlt wird.

Infolgedessen sind Währungsverluste auf Miet- und Pachteinnahmen steuerlich nicht abzugsfähig.

Miete & Steuern: Fremdkapitalzinsen sind einkommensbezogene Aufwendungen

ErtrÃ?ge aus der Vermietung oder Pacht einer Liegenschaft oder eines Grundstücks müssen sowie sonstige ErtrÃ?ge und ErtrÃ?ge werden bei Steuererklärung ordnungsgemäß ausgewiesen und besteuert â allerdings wird der Erlös nicht nur durch Einkommen, sondern auch durch Aufwendungen bestimmt. Einer dieser möglichen Aufwendungen sind Fremdkapitalzinsen, die auch unter nachträglich noch als einkommensbezogene Aufwendungen gelten können.

â??Der Kaufpreis einer Liegenschaft, die durch Vermietung und Pacht Gewinn erwirtschaften soll, kann nur wenige Menschen auf einen Streich zahlen â?" einen Kredit, oder eine Immobilie, um in eine aus Altersvorsorge zu mieteten Immobilien zu investieren, sind so hÃ?ufig nicht nur von finanzieller Seite für nötig, sondern auch fÃ?r steuerliche Zwecke â? " derjenige, der es sich dennoch sinnvoll leisten kann.

Also zählen etwaige Einkünfte aus der Vermietung und Pacht als Ertrag, dieser müssen jedoch vor der Versteuerung die möglichen Schäden in Gestalt der einkommensbezogenen Aufwendungen der Vermieterinnen gegenübergestellt werden. Diesen Werbekosten zählen auch Zinsen und Fremdkapitalkosten für ein Darlehen oder eine Grundschuld in Anspruch genommen für den Wohnungskauf â übrigens unabhängig von, ob dies erforderlich war oder nicht.

Wichtiger Hinweis: Häufig die Rückzahlung und die Zinsen sind pauschaliert â allerdings kann nur Aufwände als Verlust in Gestalt von Zinsen oder Kreditgebühren und Kreide Nebenkosten beansprucht werden, nie der Nettosatz per se! Das Anerkenntnis der Fremdkapitalzinsen als einkommensbezogene Ausgaben bei einer Steuererklärung ist nach Ansicht unterschiedlicher Finanzierungsgerichte auch bei nachträglichen möglich, z.B. wenn eine Liegenschaft veräußert wird, der Zins oder die Grundschuld aber nach dem Kauf noch besteht und weiter zurückgezahlt wird.

Auch in diesem Falle können bei ausbleibenden Erträgen aus Vermietung und Pacht, bedingt durch den Umsatz, dennoch die Zinsen als einkommensbezogene Aufwendungen durchgesetzt werden. Hier hat der BFH in der Vergangenheit zeitweise anders entschieden, ist aber derzeit ein Beispielverfahren anhängig, das die vorliegende Verdachtsmomente der Nicht-Erkenntnisneigung kippen kann - so kann man u. a. bei der Beteiligungseinkünften auch nach dem Veräußerungen der Beteiligungserwerbung als Ertragsteuern abziehen, was dem Verfahren bei der Liegenschaft deutlich entgegensteht.

Um eine gemietete Liegenschaft mit einem so genannten offiziellen Kredit und/oder einem Kredit, der mit einer Todesfallversicherung besichert ist, zu refinanzieren, muss man bedenken, dass die Zinsen als einkommensbezogene Aufwendungen anrechenbar sind.

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