Vorfälligkeitszinsen bei Verkauf

Vorzeitige Rückzahlung von Verkaufszinsen

Die vorzeitige Rückzahlung beim Verkauf der Wohnung/des Hauses kann einen beträchtlichen Betrag erreichen. Strafe bei vorzeitiger Rückzahlung eines Darlehens mit festem Zinssatz und vorzeitiger Rückzahlung der Darlehenszinsen. Vorauszahlungsstrafe "erzwingen" durch Verkauf an Ehepartner möglich? in Ausnahmefällen, z.B.

beim Verkauf der Immobilie.

Einkommenssteuer auf Immobilienverkäufe - FROMM

Natürlich ist auch hier das Prinzip des objektiven Nettosatzes anwendbar, nach dem nur die tatsächliche Steuerfähigkeit des Steuerzahlers berücksichtigt werden darf, so dass alle mit der Benutzung der Liegenschaft verbundenen Kosten (z.B. durch Anmietung oder Eigennutzung für kommerzielle oder professionelle Zwecke) abzugsfähig sind. Diese Aufwendungen sind bei der Ertragsart "Vermietung und Verpachtung" (VuV) zu beachten.

Bei der Veräußerung einer Liegenschaft ist maßgeblich, ob es sich um eine kommerzielle oder eine privatwirtschaftliche Tätigkeit handelt: Handelt es sich um eine Veräußerung kommerzieller Art (z.B. bei der Veräußerung von Grundstücken aus betrieblichem Vermögen zu Steuerzwecken oder bei Überschreiten der so genannte Drei-Eigentums-Grenze), ist ein die originären Anschaffungs- und Herstellungskosten übersteigender Verkaufspreis zu versteuern.

Bei privater Veräusserung ist der Kaufpreis wie oben beschrieben nur in dem Umfang zu versteuern, in dem der Verkauf innerhalb von 10 Jahren nach dem Erwerb stattgefunden hat (sog. Spekulationsfrist). Letztere sind dann Einnahmen aus dem Privatvertrieb. Jetzt erhebt sich die interessante Fragestellung, wie es mit Finanzierungen aussehen soll, die bei der aktuellen Verwendung der Immobilien (Erträge aus der VuV) (Aufnahme des Kredits zum Zwecke der Vermietung) freigesetzt wurden und nach dem Verkauf der Immobilien weiterverdient werden müssen, z.B. weil der Verkauf der Immobilien zu einem nicht ausreichenden Kaufpreis führte, um die immobilienbelastenden Passiva zu begleichen (sogenannte Referenzzinsen).

Der Bundesfinanzhof hat in diesem Zusammenhang festgestellt, dass solche späteren einkommensabhängigen Aufwendungen im Zusammenhang mit Mieteinnahmen absetzbar sind und daher weiter für steuerliche Zwecke in Anspruch genommen werden können, wenn der Steuerzahler nachweist, dass der Gesamtverkaufspreis zur Rückzahlung der ausstehenden Schulden verwendet wurde, hierfür aber nicht ausreicht. In einigen Fällen werden aber auch Vorfälligkeitszinsen ausgelöst, wenn der Verkauf zu einer vorgezogenen Rückzahlung und Rückzahlung des Kredits führen sollte.

Der BFH erlaubt jedoch keinen Zinsabzug im Bereich der Mieteinnahmen, da er sich auf den Verkauf der Liegenschaft und nicht auf die laufende Miete bezieht. Weil in einer solchen Lage oft kein zu versteuernder Verkauf erfolgt (außerhalb des 10-Jahres-Zeitraums oder unter dem Selbstkostenpreis), ist die Behauptung dieser Vorfälligkeitszinsen auch für Einkünfte aus privaten Verkaufsgeschäften nicht relevant.

In diesem Fall ist der Steuerzahler daher aufgefordert, auf die Verhinderung von Vorfälligkeitszinsen hinzuarbeiten, um die Zahlung dieser Vorfälligkeitszinsen nach Steuern als private Kosten zu vermeiden. Wird jedoch die vorzeitige Rückzahlungsstrafe aufgrund der Refinanzierung im Zuge der Anmietung (z.B. Umschuldung) veranlasst, sind natürlich auch die Zinsen auf die vorzeitige Rückzahlung abzugsfähig, da sie sich auf die Einnahmequelle der Anmietung beziehen.

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