Vermietung und Verpachtung Steuer

Miet- und Leasingsteuer

Liste der erhaltenen Mieten und Nebenkosten. Erträge aus der Vermietung einer Immobilie unterliegen der Einkommenssteuer. Lassen Sie Ihr Ferienhaus und sparen Sie Steuern - Holzhaus. bei der Erstellung der "Anlage V" zur Einkommensteuererklärung. Was ist der Unterschied zwischen Miete und Leasing?

Erlöse aus Vermietung und Verpachtung?

Umfassende Angaben zum Themenkomplex Miet- und Leasingsteuer finden Sie in unserem Abschnitt Besteuerung von Mieten. Erlöse aus Vermietung und Verpachtung? Mit uns können Sie Steuergelder einsparen! Wenn Ihre Einkünfte aus Vermögen, Vermietung & Verpachtung und Privatverkäufen 13.000 EUR nicht übersteigen (Ehepaare 26.000 EUR), stellen wir Ihre steuerliche Erklärung im Zuge einer Freimitgliedschaft aus.

Die wichtigsten in Kurzform

Wer ein Haus oder eine Wohnung mietet, ist mit einer stabilen Geldanlage auf der sicheren Seite. Denn nur so ist es möglich. Die Vermietung von Häusern oder Appartements generiert Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung. Die Hausbesitzer sind verpflichtet, ihr Einkommen zu besteuern, haben aber im Gegenzug die Möglichkeit zum Abzug von Werbekosten. Wenn Sie Eigentumswohnungen mieten, vor allem an enge Angehörige, ist zu beachten, dass die Miete nicht zu niedrig ist.

Liegt das Honorar für die Bereitstellung einer Wohneinheit unter 66% der marktüblichen Wohnungsmiete, so wird die Bereitstellung der Nutzung in einen kostenpflichtigen und einen kostenfreien Teil aufgeteilt. Liegt das Honorar für dauerhaft angelegte Mietwohnungen bei 66% der Ortsmiete, gelten die Mietwohnungen als bezahlt.

Steuererklärungen| Mieten und Leasing

Mieteinnahmen - aber richtig! nach dem Kauf. - Eine Immobilie kann viele Steuerfragen mit sich führen. Auch vor dem Kauf der Liegenschaft können wir Sie gerne unterstützen. Ist eine Anlage trotz niedrigem Zinsniveau rentabel? Aber auch die notwendige Versicherung oder die Integration der Liegenschaft in Ihre Vermögensplanung stellen sich.

Gerne unterstützen wir Sie bei der Konzeption und Ausführung Ihrer Vermietung, beginnend mit einem privatrechtlichen Vertrag bis hin zur Höhe der örtlichen Mieten.

Mieten und Pachten: Erzielung von Erträgen bei Übernahme des Mietvertrages

Grundsatz: Tritt der Käufer eines Mietobjektes in einen vorhandenen Pachtvertrag ein, so wird seine Ertragsabsicht auf der Basis der Interpretation dieses Pachtvertrages durch die Beziehungen des Käufers mit ihm, vor allem auch mit einer zeitlich befristeten und/oder persönlichen Bedarfsklausel, angegeben. Sachverhalt: I. Es geht um die Frage, ob der Angeklagte und Wirtschaftsprüfer (Finanzamt -FA-) die von den Antragstellern und Beschwerdeführern für die Jahre 2006 und 2007 beanspruchten Miet- und Leasingverluste ( 21 EStG-) zu Recht nicht anerkennen wollte, weil sie nicht die Absicht hatten, Einnahmen zu erzielen.

In den streitigen Jahren erhielten die klagenden Ehepartner aus Hanau, die gemeinsam einkommensteuerpflichtig waren, Einkommen aus der Beschäftigung. Diese hatten im April 2006 von der Grossmutter der Beschwerdeführerin ("Offenbach") das Eigentumsrecht an einem Stück Land mit Doppelhaus ("Frankfurt") zu je einem Bruchteil zu einem Preis von 375.000 Euro erlangt.

Es wurde ein Pachtvertrag zwischen der Grossmutter (als Vermieterin) und dem Ehepartner A ( "E"), der am Anfang des Jahres 2004 begann und am Ende des Jahres 2009 endete, abgeschlossen. Für diese Frist sah der Vertrag den von den Vertragspartnern formulierten Wortlaut vor, indem er das Kästchen zum Inhalt der Regelung ankreuzte, dass der Eigentümer die Zimmer nach Ende der Mietdauer als Appartement für sich, seine Familienmitglieder oder seine Haushaltsmitglieder benötigt.

"So sind die Antragsteller im Okt. 2008 von ihrer früheren gemieteten Wohnung in ihr Doppelhaus umgezogen, das zu diesem Zeitpunkt bereits von den Bewohnern geräumt worden war. Bei den Ertragsteuererklärungen für 2006 und 2007 (Streitjahre) haben die Antragsteller einen Fehlbetrag von 25.565 (12.250 Ertrag, 37.815 Werbungskosten) für 2006 und 3.039 (23.850 Ertrag, 26.889 Werbungskosten) für 2007 beansprucht.

Basierend auf den Informationen in den Steuerklärungen legte die FA die Einkommenssteuer auf 17.826 ? (2006) und 27.842 ? (2007) fest. In beiden Jahren wurden die aus der Vermietung der Liegenschaft entstandenen Schäden nicht berücksichtigt, da nach dem Vertragsinhalt keine längerfristige Absicht bestand, die Liegenschaft zu vermieten, sondern die Nutzung durch den Eigentümer ab 2009 vorgesehen war.

Die FA hat im Laufe des Beschwerdeverfahrens für beide Anfechtungsjahre Änderungen vorgenommen und die Einkommenssteuer für 2006 auf 17.267 und für 2007 auf 26.708 gesenkt - wegen anderer hier nicht mehr einschlägiger Streitpunkte. Der Finanzgerichtshof (FG) entschied: Im Rechtsstreit konnte der Bundesrat nicht die notwendige Verurteilung erwirken, dass die Klaeger (noch) langfristige Einnahmen aus der Vermietung der Immobilie in den streitigen Jahren anstreben.

Die unbestreitbare Feststellung, dass der zu Grunde gelegte Pachtvertrag nicht nur zeitbegrenzt war, sondern eine Eigennutzungsklausel zugunsten des Klägers enthielt, war bereits ein wesentlicher Hinweis. Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführer wird dies nicht dadurch aufgehoben, dass sie als Erwerber der Immobilie nur den vom Vorbesitzer geschlossenen Pachtvertrag mitgenommen haben.

Nach ihrem Beitritt zum aktuellen Mietvertrag hatten die Antragsteller in keiner Hinsicht den Wunsch geäußert, die Liegenschaft über das Ende der begrenzten Mietdauer hinaus auf Dauer zu verpachten, zumal die damals schon in den Monaten Mai und August 2006 mit ihren Mietzahlungen in Rückstand waren.

Darüber hinaus sind die Antragsteller kurz nach Ende der streitigen Jahre und vor dem Ende der Mietdauer - im Okt. 2008 - selbst in die Immobilie gezogen und haben sich damit exakt nach der Eigennutzungsklausel benommen. Die Berufung der Beschwerdeführer gegen die materielle Rechtsverletzung ist dagegen gerichtet.

Es wurde fälschlicherweise von der AG eine Selbstverwendungsklausel zugunsten der Antragsteller angenommen. Die entscheidende Fragestellung, ob 566 BGB zu einer generellen Ablehnung der Absicht, einen Überschuss zu erzielen, und damit zur Erfassung von Verlusten aus der Vermietung an diejenigen führen würde, die einen temporären Pachtvertrag mit Eigennutzungsklausel abschließen, wurde von der BG nicht behandelt.

Dies würde jedoch zu einer ungleichen Behandlung gegenüber den jenen Faellen fuehren, in denen ein Kaeufer (gluecklicherweise) einen Pachtvertrag mit unbefristeter Laufzeit abschliesst. Häufig kann eine Behebung der Frist, die in Verbindung mit einer Eigennutzungsklausel zum Entzug der Überschussabsicht führt, auch durch Verlängerung des ursprünglichen Mietvertrages oder Bestätigung der Mietabsicht an einen neuen Nutzer möglich sein.

Das Besondere an der aktuellen Fallstudie ist jedoch, dass die Pächter die Zahlung der Miete gestoppt hatten und die Grundbesitzer zunächst eine Zwangsräumungsklage einreichen mussten, um die Voraussetzungen für die Untervermietung der Immobilie überhaupt herstellen zu können. Außerdem war abschließend festgestellt worden, dass die KlÃ?ger wegen der fehlenden Mieten und der niedrigen LiquiditÃ?t gezwungen waren, die Immobilie selbst zu beziehen.

Die Entscheidung zur Eigennutzung, soweit die Vorlage des schlüssigen Klägers vorliegt, war daher erst zu einem späten Zeitpunkt getroffen worden und lag zu Mietbeginn vor. Sie streben an, das Gerichtsurteil der FG aufzulösen und die Einkommenssteuerbescheide 2006 und 2007 zu berichtigen, um den behaupteten Verlusten der Antragsteller aus der Vermietung Rechnung zu tragen.

In Einzelfällen war es eine Sache der Tatsachenermittlung und -bewertung, die der FG obliegt, ob es Beweise gegen eine langfristige Vermietung gibt. Für die Bewertung der mangelnden Ertragsabsicht war es daher irrelevant, dass die klagenden Parteien keinen Einfluß auf den Inhalt des Mietvertrages hatten. Darüber hinaus waren den Klägerinnen die zum Zeitpunkt des Kaufs bestehenden Mietverhältnisse bekannt und wurden von ihnen im notariell beurkundeten Kaufvertrag des Monats März 2006 explizit angenommen.

Infolgedessen hat die Klägerin die Absicht der Klage, Einnahmen zu erzielen, richtig zurückgewiesen und ihre Einbußen nicht im Zusammenhang mit den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung mitberücksichtigt. a) Nach dem Ordnungszweck des 21 Abs. l S. l. Nr. 1 EG kann die Absicht des Steuerpflichtigen, auch bei längerfristigen Überschüssen an einkommensabhängigen Kosten letztendlich einen Überschuss zu erzielen, nur bei einer langfristigen Vermietungsaktivität - also ohne besondere Gegebenheiten - prinzipiell und typisch angenommen werden (ständige Zuständigkeit, z.B. im Falle einer gerichtlichen Entscheidung).

Bundesfinanzhofes -BFH- vom 11. Juni 2007 in den Rechtssachen R 7/07, BFHE 218, 160, R StBl II 2007, 873, und vom 18. August 2005 in den Rechtssachen BFHE 210, BStBl II 2005, 754, gGmbH. Eine dauerhaft orientierte Vermietung ist nur anzunehmen, wenn sie nach den bei ihrem Eintritt erkennbaren Gegebenheiten nicht befristet ist (vgl. Urteil des BFH vom 10. Juni 2002 in den Urteilen Nr. 57/00, BFHE 199, 422, B2Bl II 2003, 695 und vom 30. Juni 2007 in den Urteilen BFH/NV 2007, 1847, BFH/NV 2007, BFH/NV 2009, 757, Vgl.

Obwohl ein für einen bestimmten Zeitraum abgeschlossener Pachtvertrag an sich nicht zu einer (steuerlichen) Einschränkung der Pachtstätigkeit führt (BFH-Urteil vom 14. 12. 2004 IX R 1/04, BFHE 208, 235, BTBl II 2005, 211). Dadurch kann ein Mietvorgang auch langfristig erstellt werden, wenn der Originalvertrag erweitert werden soll.

Allerdings sind immer Sachverhalte hinzuzufügen, die zusammen mit dem Vertragsabschluss den Abschluß für einen bestimmten Zeitraum begründen, daß der Verpächter seine Tätigkeiten dauerhaft orientiert hat (BFH-Urteil in BFH/NV 2007, 1847). Der Bundesfinanzhof hat sich daher als Hinweis gegen die Intention einer langfristigen Vermietung nicht allein auf die Beschränkung des Vertrages gestützt, sondern maßgeblich darauf, dass die Beschränkung mit einer ausdrücklichen Eigennutzungsabsicht (BFHE 199, 422, BStBl II 2003, 695) oder Veräußerungsabsicht (Bundesfinanzhof-Urteil vom IV. Januar 2003) bereits in den Pachtvertrag aufgenommen worden ist.

Dez. 2001 BFH/NV 2002, 635, IX R 70/98). Das Hauptargument für eine langfristige Vermietung ist, dass sich der Steuerzahler wirklich so benimmt und seine Immobilie nach Ende der vereinbarten Mietdauer wieder verpachtet oder den Befristungsvertrag erweitert (vgl. zur Betrachtung der späteren Sachverhalte Urteil BFH vom 29. 06. 2002 R 68/99, BFHE 199, 380, BStBl II 2002, 699).

Ein gegenteiliger Hinweis auf die Entscheidung zur dauerhaften Vermietung besteht jedoch, wenn der Steuerzahler eine bebaute Immobilie in einem zeitlich eng eren Zusammenhang - in der Regel bis zu fünf Jahren - seit ihrem Erwerb oder Bau weiterverkauft (BFH-Urteile vom 10. Juni 2002 IX R 47/99, BFHE 199, BStBl II 2003, 580; vom 10. Dezember 2006 IX R 18/04, BFH/NV 2006, 1078).

Ein solcher Verkauf entspricht einer beabsichtigten eigenen Nutzung nach einer kurzfristigen Vermietung (Mellinghoff in Kirchhof, EKG, elfte Auflage, § 21 Rz 14). Hinsichtlich der von Anfang an geplanten und durchgeführten eigenen Nutzung sprechen nur die kurzfristigen externen Vermietungen, bei denen nur einkommensbezogene Kostenüberschüsse erwirtschaftet werden, gegen eine langfristige Vermietungsaktivität mit der Absicht, Erträge zu erzielen (BFH-Urteile in BFHE 199, 422, BStBl II 2003, 695 und in BFH/NV 2007, 1847).

c ) Ob ein Gesamt-Überschuss erzielt werden kann, resultiert aus einer Gesamtüberschussprognose für den Nutzungszeitraum (BFH-Urteil vom 6. Nov. 2001 IX R 97/00, BFHE 197, 151, BStBl II 2002, 726, unter II.2.). Im Zweifelsfall obliegt dem Steuerpflichtigen die sachliche Nachweispflicht (Bestimmungslast) für die Existenz der Einnahmeabsicht.

Sie kann das Beweiszeichen gegen die Absicht, Einkünfte zu erzielen, schütteln, indem sie Sachverhalte nennt und beweist, die darauf hindeuten, dass sie die Entscheidung zur Veräusserung der Aktien nur rückwirkend getroffen hat. Die FG hat den Sachverhalt festzustellen und zu beurteilen, ob im konkreten Fall Anhaltspunkte gegen die Einnahmeabsicht vorliegen. Das Gesamturteil der FG besteht bereits, wenn es nicht obligatorisch, aber möglich ist (BFH-Urteil in BFHE 199, 422, BStBl II 2003, 695, m.w.N.). d) Entscheidend ist die Absicht des Besteuerers, Einnahmen zu erzielen, der den Tatbestand des Mietvertrages im Sinne des 21 EGV realisiert.

Es gibt keine rechtliche Basis für die Zuordnung der Ertragsabsicht seines Vorgängers, von dem er das Mietobjekt gegen Entgelt erlangt hat. Allerdings ist für den Käufer mit diesem Eintrag die Ertragsabsicht zu überprüfen, sicherlich unter Beachtung seiner statutarischen Annahme des Mietvertrages. Basis der aus diesem Vertrag resultierenden Schlüsse für die Ertragsabsicht des Käufers ist seine Interpretation.

Soweit der Vertrag Bestimmungen beinhaltet, die sich konkret auf die Persönlichkeit des Verkäufers beziehen, sind diese in der Regel nicht auf den Käufer zu überweisen. Hinweise für oder gegen die Erwerbsabsicht des Käufers resultieren aus seinem Handeln im Zusammenhang mit dem erworbenen Mietverhältnis. Nach diesen Prinzipien ist die Gesamtbeurteilung der AG für die Ertragsabsicht der Antragsteller möglich ( 118 Abs. 1 FGO) und kann prüfungsrechtlich nicht beanstandet werden.

Mit der Übernahme des Eigentums haben die Antragsteller einen auf fünf Jahre befristeten Mietvertrag abgeschlossen, der von der Übernahme (April 2006) bis einschließlich Juli 2009 laufen sollte. Die Vermietungsaktivitäten begannen daher mit einem (noch) dreijährigen und viermonatigen Mietvertrag. Das konnte die AG ohne Zögern als nicht langfristig einschätzen; dies wurde durch das Ausbleiben weiterer Vermietungsanstrengungen und durch den kurzzeitigen und frühzeitigen Rückzug der Antragsteller im Oktober 2008 untermauert.

Daher ist es selbstverständlich und prüfungsrechtlich unbedenklich, wenn die BG den übertragenen Pachtvertrag so interpretiert, dass die Bestimmung auch in der Persönlichkeit des Klägers von Belang ist, weil er einer der Nutznießer der Bestimmung ist (Enkelkind).

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