Vermietung an Angehörige

Mieten an Verwandte

Sie ist abhängig von der Warmmiete (lokale Kaltmiete plus umlagefähige Betriebskosten). Ein wichtiges Urteil für die Vermietung an Verwandte: Lokale Miete ist warme Miete. Deshalb ist die Miete bei der Vermietung an Verwandte in der Regel viel günstiger als sonst. Es stimmt, dass er vorerst auf sein Einkommen verzichtet, wenn er es seinen Verwandten zu einem reduzierten Preis gibt. Ist das Haus jedoch vorübergehend leer, endet die Vermietungsabsicht nicht automatisch.

Verwandtschaftsvermietung | Liegenschaften

Reduzierte Mieten an Angehörige: Der Mieter kann Werbekosten nur dann in vollem Umfang in Abzug bringen, wenn die Mietpreise 66% der lokalen Mieten ausmachen. Sie ist abhängig von der Wärmemiete (lokale Kältemiete plus verrechenbare Betriebskosten). Eine Wohnungseigentümerin hatte eine Ferienwohnung an seine Mama gemietet. In 2011 erhielt er eine Pacht von 2.900 EUR und Vorauszahlungen für Nebenkosten von 1.829 EUR.

Im Jahr 2011 hat der Mieter in seiner Einkommenssteuererklärung Mieterträge in Höhe von 3.024 EUR und ertragsabhängige Aufwendungen in Höhe von 11.228 EUR, d.h. Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung von 8.204 EUR, ausgewiesen. Nur 62% des Werbungsaufwandes wurden vom Fiskus berücksichtigt. Es wurde angenommen, dass die von der Mütter bezahlte Grundmiete von 2.900 EUR nur 62 % der lokalen Grundmiete von 4.656 EUR betrug.

Die Vermieterin argumentierte, dass die Kalkulation der lokalen Mieten nicht auf kalten Mieten, sondern auf warmen Mieten basieren sollte. Bei einer lokalen Pacht auf Basis des Pachtindex von 4.080 EUR ergibt sich unter Berücksichtigung der laufenden Kosten von 1.829 EUR eine lokale Wärmemiete von 5.909 EUR. Vergleicht man diesen Wert mit der tatsächlichen Wärmemiete von 4.729 EUR (Grundmiete 2.900 EUR plus Anschaffungsnebenkosten 1.829 EUR), so beträgt der Vergütungssatz 80 % und damit über 75 % der landesüblichen Vergleichsmiete. 2.

Das Bundesfinanzhofsamt (BFH) bekräftigt die Meinung des Wirtes. Der Anrechnungssatz wird nicht auf Basis der Grundmiete, sondern auf Basis der örtlichen Wärmemiete (Bruttomiete) berechnet. Die örtliche Standardmiete für Appartements ist die örtliche Standardmiete zuzüglich der nach der Betriebskosten-Verordnung anzurechnenden Umlagekosten. Diese muss nun die lokale Pacht bestimmen.

Hierzu muss er die örtliche Grundmiete anhand des Mietenspiegel zuzüglich der nach den Vorgaben der Bettenkasse zu verrechnenden Gebühren errechnen. Hierauf aufbauend wird der Vergütungssatz und damit die Summe des Werbungskostenabzuges ermittelt. Die Absicht, Erträge aus einer Gebühr zwischen 56 und 75 Prozent Marktmietpreis zu erzielen, wurde bis 2011 auf Basis einer Überschuss-Prognose ermittelt.

Ab 2012 ist der Grenzwert von 66% gültig. Liegt das Miethonorar für eine Wohnung unter 66% der marktüblichen Mieten, ist die Nutzungsübertragung in einen bezahlten und einen freien Teil zu unterteilen. Die unverkürzte Abzug von Werbungskosten ist nur ab einem Mietbetrag von 66% der Ortsmiete fällig (§ 21 Abs. 2 EStG).

Das Bundesamt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BFH) bekräftigt seine Zuständigkeit, wonach sich die Ortsmiete nach der Grundmiete zuzüglich der verrechenbaren Mehrkosten errechnet. Der örtliche Mietzins kann in der Regel dem Mieterspiegel entnommen werden. Im Falle einer Spannweite ist jeder der Mietpreise als standortüblich zu betrachten, d.h. auch der geringste Betrag, was sich positiv auf den Vermieter auswirken kann. Der Einbezug der laufenden Betriebkosten ist in der Regel vorteilhaft, wenn sie dem Vermieter in voller Höhe in Rechnung gestellt werden.

Das bedeutet, dass selbst bei einer Grundmiete von weniger als 66% der lokalen Grundmiete der Schwellwert nicht überschritten werden kann.

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