Veräußerungsgewinn Grundstück

Gewinn aus dem Verkauf von Grundstücken

Das böse Erwachen tritt jedoch ein, wenn die Immobiliengesellschaft ihre Immobilie im Laufe des Jahres in Form einer Gegenleistung verkauft und somit kein Kapitalgewinn erzielt wird. Der Verkauf der GbR an B ist als anteiliger Verkauf der Immobilie durch A und C an B zu behandeln. der Gesetzgeber hat Kapitalgewinne (als Standing, aufgrund eines vorbehaltenen Aufenthaltsrechts oder als unbebautes Grundstück).

Private Immobilien im Privatbesitz | Vermeiden von "Spekulationsgewinnen" auf Immobilien im Privatbesitz

Ausgeschlossen sind auch Übertragungen von nutzungsberechtigten Grundstücken. Aufgrund der Vielzahl tatsächlicher und rechtlicher Problemstellungen (z.B. für den Schuldenabzug beim Käufer) bringt diese Konstruktion in der Regel jedoch nur in den seltensten Fällen einen größeren Nutzen als die hier dargestellten Gegenmodelle. Wird es einen steuerlichen Kapitalgewinn geben? Bei der Rechnungsabgrenzung ist zu differenzieren, ob der Steuerzahler das Haus gekauft oder als Eigentümer errichtet hat:

Beim Erwerb des Objektes werden die Abschreibungsbeträge nicht in die Gewinn- und Verlustrechnung einbezogen, wenn der Erwerbszeitpunkt vor dem 1. August 1995 ist. Als Erwerb gilt nach Ansicht der Behörde das Tag der notariellen Beglaubigung des Kaufvertrages (BMF 5.10. 00, BMF I, 1383, Tz. 38).

Im Falle der Errichtung werden die planmäßigen Abschreibungsbeträge nur dann in die Kalkulation einfließen, wenn das Bauwerk nach dem 31. Dezember 1998 fertiggestellt wurde. Sollten auch grössere Leistungen, wie z.B. die Installation der Heizung, zum Bilanzstichtag noch ausstehen, kann das Bauwerk nicht als fertiggestellt betrachtet werden. Gleiches trifft auf Freianlagen wie Hof- und Stadtbefestigungen, Zufahrtsstraßen und Gärten (vgl. H 33a "Gärten" und H 42 "Liegenschaften" EStH) zu, wenn das Bauwerk vor dem 1.1. 99 fertiggestellt wurde und nur die Freianlagen nach diesem Datum.

Bei baulichen Maßnahmen ab 2004 in den ersten drei Jahren nach Erwerb des Objektes gilt: Expansionsmaßnahmen verursachen immer Produktionskosten. Wenn bei einem Bauwerk ein Schaden, bei einem Grundstück aber ein Ertrag gezeigt würde, wäre eine gute Entwurfsidee, zunächst nur das Bauwerk zu verkaufen, einen spekulativen Schaden zu melden und ein vererbbares Grundstück zu schaffen.

Die Erbbauberechtigung trennt das Eigentumsrecht am Bauwerk vom Grundstück. Der Anspruchsberechtigte ist in der Regel nicht der wirtschaftliche Inhaber des belastetes Grundstückes, sondern des Bauwerkes (BFH 2.5. 84, BStBl II, 820). Nachdem die zehnjährige Frist abgelaufen ist, könnte das Land dann auch an den gleichen Käufer veräußert werden.

Die Wertsteigerung des Grundstücks erfolgt bei richtiger Ausführung unversteuert. Gleiches trifft meines Erachtens auf den Abschluß eines Erbbaurechtsvertrages zu, jedenfalls wenn das Grundstück nicht in direktem Zeitbezug an denselben Käufer verkauft wird. Anmerkung: Um Restgefahren zu vermeiden oder zu reduzieren, wird empfohlen, dass zwischen dem Gebäudeverkauf und dem anschließenden Grundstücksverkauf ein längerer Zeitraum (vorzugsweise mehrere Jahre) vergeht, wenn der Käufer die selbe Personenzahl ist.

Wenn die Verwaltungs- und Justizbehörden in dieser Sache strikt Stellung beziehen, wäre es sinnvoll, wenn behauptet werden könnte, dass für den Vorverkauf des Objektes auch steuerliche Aspekte ausschlaggebend seien, beispielsweise eine Erleichterung der Finanzierung für den Käufer. Der zweistufige Kauf stellt in der Realität oft das Risiko dar, dass die Parteien den geplanten zweiten Schritt (Verkauf des Grundstücks) sicherstellen wollen.

In der Regel will der Käufer nicht nur Bauherr, sondern auch Grundstückseigentümer werden. Die Verkäuferin möchte sicherstellen, dass sie nach dem Kauf des Hauses nicht "auf dem Grundstück sitzt". Der Wertzuwachs des Grundstücks müsste dann nicht mehr besteuert werden. Für die Fragestellung, ob der separate Grundstücks- und Gebäudeverkauf als Missbrauch angesehen werden kann (vgl. oben Absatz 3), hätte eine rein verbale Einigung keine Relevanz, da sie der FA sowieso nicht bekannt wäre.

Für steuerliche Zwecke gelten auch bindende Verträge auf beiden Seiten als sofortige Veräußerung des Land. Der Wertzuwachs der Grundstücke müsste daher besteuert werden. Somit könnte der Erbberechtigte ein verbindliches Erwerbsangebot für das Grundstück unterbreiten. Eine einseitige Offerte würde im Regelfall nicht als steuerlicher Kauf angesehen werden. Das ökonomische Risikopotenzial ist ebenfalls begrenzt, da der Besitzer der Belastung in der Regel nicht anders als durch den Weiterverkauf an den Erbberechtigten verwertet werden kann.

Gleichzeitig wird dem Käufer durch diese Konstruktion ein Teil des Einkaufspreises praktisch aufgeschoben, was die Kaufpreisfinanzierung erspart. Dagegen muss der Verkäufer zunächst auf diesen Teil des Preises verzichtet werden. Bestenfalls ist es vorstellbar, dass der Preis für das Grundstück etwas höher ausfällt. Eine Darlehensgewährung durch den Käufer des Objektes ist für den Verkäufer nicht ratsam, da sie als Anzahlung auf den später zu zahlenden Grundstückskaufpreis angesehen werden kann und damit die steuerrechtliche Berücksichtigung der Vertragsvereinbarungen gefährdet wäre (siehe H 169 "Verkauf" EStH).

Im Jahr 1997 erwarb der Steuerzahler eine Baustelle, baute ein freistehendes Haus und vermietete es (zu einem reduzierten Preis) an seinen Mitbruder. Aufgrund einer berufsbedingten Änderung muss der Geschwister umziehen. Das Grundstück hat sich um 100.000 Euro erhöht. Für Bauten wird dagegen ein Fehlbetrag von TEUR 5.000 berechnet, da keine Abschreibung erfolgt (Fertigstellung vor 1.1.99).

Veräußert der Steuerzahler das Objekt zunächst nur mit einem Erbbaurecht, zeigt er einen Schaden an, der zur Anrechnung auf Gewinne aus anderen Veräußerungsvorgängen zur Verfügung steht. Der Wertzuwachs der Grundstücke bleibt unversteuert, wenn ihr Kauf auf das Ende der 10-jährigen spekulativen Periode im Jahr 2007 verschoben wird.

Ein separater Vertrieb kann auch dann rentabel sein, wenn auch für das Objekt ein (kleiner) Ertrag ausgewiesen werden soll, z.B. weil während der Bauzeit ein hoher Eigenanteil geleistet wurde. Wenn der Steuerzahler spekulative Gewinne auf andere Vermögenswerte gemacht hat oder es absehbar ist, dass in den kommenden Jahren spekulative Gewinne gemacht werden und zugleich ein Wertminderungseffekt auf eine Immobilie eintritt, liegt die Idee nahe, diesen Wertminderungseffekt vor Ende der spekulativen Frist zu verwirklichen, um allfällige Steuereinsparungen mitzuführen.

Oftmals sind Steuerzahler davon berührt, die nach der Wende Immobilien in den neuen Ländern erstanden haben. Es ist daher sinnvoll, diese Objekte noch vor dem Ende der 10-jährigen spekulativen Frist auf dem Freiverkehr zu verkaufen. Erwartet der Steuerzahler, dass sich der Wert seiner Immobilie in den kommenden Jahren erholt, oder will er sie aus anderen familiären Erwägungen bewahren, kann der Wertminderungsaufwand durch einen familieninternen Kauf erlöst werden.

Gleiches trifft zu, wenn die Verkaufsanstrengungen auf dem Immobilienmarkt nicht oder nicht zügig genug zum Ziel geführt haben. Meiner Meinung nach muss der Immobilienverkauf unter Verwandten zur Realisierung von Verlusten immer berücksichtigt werden. Ein missbräuchliches Design kann nicht akzeptiert werden, wenn der Kauf nicht umgehend storniert werden soll. Die " Crux " ist oft die Kaufpreisfinanzierung durch den Käufer.

Wenn der Verkäufer den Käufer bei der Kaufpreisfinanzierung oder bei der Verzinsung und Rückzahlung eines Hypothekendarlehens unterstützen muss, ist die Bilanzierung des Kaufvertrages in Gefahr. Frühere Geschenke des Verkäufers an den Nachkäufer, z.B. den Ehepartner oder ein anderes Mitglied, dürfen nur dann harmlos sein, wenn ein längerer Zeitraum, wenn möglich mehrere Jahre, aus dem Nachkaufvertrag beachtet wird und ein tatsächlicher Bezug zum Nachverkauf der Immobilie nicht ersichtlich ist.

Eine Mehrkostenbelastung, vor allem die Bestellung von Erbbaurechten, kann vermieden werden, wenn der Bauherr nur einen Pachtvertrag mit dem beabsichtigten Käufer schließt, der die Immobilie zunächst selbst nutzt und den Vertrag bis zum Ende der 10-jährigen Überlegungsfrist verschiebt. Der Verkäufer kann dem Sicherheitsbedürfnis des Käufers durch ein verbindliches (notariell beglaubigtes) Angebot entsprechen, das der Käufer erst nach dem Ende der spekulativen Frist annimmt.

Für den Verkäufer besteht die Problematik dieses Models in der Liquiditätssituation, da ein Teil seines Vermögens in der Immobilie verbleibt. Zudem kann er nicht davon ausgehen, dass der beabsichtigte Käufer und Pächter nicht wieder abspringen wird, z.B. weil ihm eine geeignetere Immobilie geboten wird. Der Käufer hat oft den gravierenden Vorteil, dass er zunächst keine Hausbesitzerzulage beanspruchen kann.

Der Hauptvorteil dieses Models gegenüber dem zweistufigen Vertrieb ist die Ersparnis. Der Verkäufer muss den Käufer im Zweifelsfall in einem reduzierten Kaufpreis an diesem "Gewinn" beteiligen, so dass der nachfolgende Kauf auch für diesen von Interesse ist.

Wenn ein Grundstück innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb verkauft wird, muss immer der Aspekt des Gewerbeimmobilienhandels berücksichtigt werden. Ein frühzeitiger Grundstücksverkauf oder nur das Gebäude kann in den ungünstigsten Fall zur Akzeptanz des Handels mit Gewerbeimmobilien einschließlich der weiteren Immobilientransaktionen (oder nur für diesen einen Verkauf) beitragen.

Ein geplanter Kauf sollte regelmässig aufgegeben werden, wenn die Steuerschuld anderer bereits getätigter Immobilientransaktionen davon abhängig ist. Als " Gegenstand der Zählung " wird auch der Alleinverkauf des Objektes oder des Grundstückes angesehen (vgl. BMF 9.7. 01, BMF I, 512, RS 9). Wenn der Steuerzahler die Ferienwohnung zuvor gemietet hat, ist es vorstellbar, dass er die Ferienwohnung nach der Anmietung innerhalb des erforderlichen Zeitraums selbst nutzen wird, um sie danach abgabenfrei verkaufen zu können.

Das Appartement darf jedoch nur vom Steuerzahler benutzt werden. Im Gegensatz zur Hausbesitzerzulage wird nicht jede kostenlose Übertragung an Verwandte wie eine Eigennutzung behandelt. Aus verwaltungstechnischer Sicht ist dies nur dann der Fall, wenn der Steuerzahler ein Recht auf Erziehungsgeld oder eine Kinderzulage hat (BMF 5.10. 00, a.a.O., Abs. 23).

Besonders für Studienappartements, die der Steuerzahler einem Kinde während des Studienaufenthaltes zur Verfuegung stellen kann, kann diese Vorschrift von Interesse sein. Die Dauer der Eigennutzung oder der freien Zuweisung an ein bestimmtes Mitglied muss nicht drei ganze Jahre betragen. Nach Ansicht der Behörde ist im ersten und vergangenen Jahr (Verkaufsjahr) eine kurzzeitige Inanspruchnahme durch den Inhaber ausreichend (BMF 5.10.00, a.a.O., Randnr. 25).

Der Steuerzahler wird nach dem Einzug des Mietvertrags die zuvor gemietete Ferienwohnung ab dem 01. 12. für eigene Wohnzwecke nutzen. Es muss sichergestellt sein, dass die Eigennutzung im 01. Dez. dokumentiert werden kann, z.B. durch die Abrechnung des Frachtführers, der die Einrichtung des Steuerzahlers in die eigene vier Wände bringt. Nicht nur die Benutzung der Ferienwohnung sollte sehr schnell abgesagt werden.

Auch der Steuerzahler sollte die Ferienwohnung zu Beginn des Jahres 2003 nachweisbar noch für eigene Wohnzwecke benutzen. Es wäre meiner Meinung nach problemlos, wenn er die Immobilie um den 10. Januar 2003 räumen würde, damit der Käufer umziehen kann. Ebenso sollte die Eigennutzung im Jahr 03 und das exakte Auszugsdatum durch geeignete Dokumente nachgewiesen werden können.

Der Steuerzahler kann den Vertrag mit dem Käufer bereits im Verlauf des Jahrs 02 schließen, wenn z.B. 10.1. 03 als Übergabedatum festgelegt ist. Aus Sicht der Administration sind Leerstände zwischen Erwerb und Vollendung auf der einen Seite und dem Ende der Eigennutzung und des Verkaufs auf der anderen Seite harmlos. Im ersten Falle muss die Eigennutzungsabsicht bewiesen werden, im zweiten die Verkaufsabsicht (BMF 5.10. 00, a.a.O., Abs. 25).

Wie lange die Eigennutzung dauern muss, damit das Design seine steuerlichen Ziele unter dem Aspekt des Missbrauches nicht vernachlässigt, ist noch nicht geklärt. Wenn der Steuerzahler, der ein Eigenheim zum Zwecke des Verkaufs erbaut hat, nur kurzzeitig einzieht, um die Steuerschuld des Spekulationsgewinnes zu vermeiden, wird dieser Entwurf im Zweifelsfall nicht anerkannt.

Dies ist vor allem dann der Fall, wenn der Steuerzahler die alte Immobilie behält und die Benutzung des neuen Eigenheims eindeutig nicht wirtschaftlich ist. Der Steuerzahler sollte nur dann angemessen abgesichert sein, wenn die Eigennutzung mehrere Jahre anhält. Es kann auch wichtig sein, ob eine zweite Ferienwohnung daneben vorhanden ist und ob der Verkauf von Beginn an vorgesehen war.

Anmerkung: Wird ein Grundstück verkauft, für das zum Zeitpunkt des Erwerbs bereits eine Verkaufsabsicht besteht, kann der gewerbliche Immobilienhandel ungeachtet der 3-Objekt-Grenze angenommen werden (siehe BFH 28.9.02, ). Eigengenutzte Immobilien sind jedoch in der Regel nicht in die Betrachtung des Gewerbeimmobilienhandels aufzunehmen (BFH 18.9. 02, ). Wenn das Eigenheim oder ein Anteil am Miteigentum auf den Ehepartner übergeht, z.B. im Rahmen von Scheidungsverträgen, muss immer überprüft werden, ob ein zu versteuernder spekulativer Gewinn erwachsen kann.

Im ersten Schritt wird geprüft, ob ein spekulatives Geschäft aufgrund der Eigennutzung der Immobilie, die in der Regel mit dem Erwerb oder der Vollendung beginnt, ausgeschlossen ist. Wenn ein Ehepartner die Gemeinschaftswohnung erst mit der Übergabe seiner Vermögenshälfte verläßt, kann kein spekulatives Geschäft über die Wohnungen akzeptiert werden. Wenn er seinen Anteil am Miteigentum gegen Entgelt an den anderen Ehepartner vermietet, entfällt damit die Befreiungswirkung der bisherigen Eigennutzung.

Die Veräußerung könnte zu einem spekulativen Gewinn werden. Dies ist wahrscheinlich als "schädliche" Nutzung durch Dritte anzusehen, da nur die kostenlose Weitergabe an ein bestimmtes Mitglied dem Eigengebrauch gleichgesetzt wird. Verursacht werden diese Bedenken durch die BFH-Jurisprudenz (Urteil vom 12.4. 00, ), die bei kostenloser Übergabe der Ferienwohnung den Mietpreis zu den Sonderkosten im Sinn des Real-Splitting hinzufügt.

Hat sich der Grundstückswert erhöht, kann in diesen FÃ?llen auch eine vereinzelte Ã?bertragung des Mitbesitzes mit Hilfe einer Erbbaurechtsordnung erwogen werden. Problematisch wird es, wenn das Haus neben der Eigentumswohnung weitere Räumlichkeiten aufweist, wie z.B. ein Gewerbebüro oder eine freie Sozietät.

Der Steuerzahler muss in ungünstigeren Situationen überlegen, ob die Last einer möglichen Entnahme oder eines Spekulationsgewinns die sonst auftretenden Benachteiligungen überwiegt. Dieser Nachteil liegt im Falle des Miteigentums in der Weiternutzung der Immobilie für den aus der Wohngemeinschaft ausscheidenden Ehepartner, der daher ggf. auf eine eventuelle Wohneigentumsförderung für eine andere Immobilie verzichtet.

Handelt es sich um die Übereignung des alleinigen Eigentums an der Immobilie, können die (ehemaligen) Ehepartner damit einverstanden sein, vor dem Kauf die 10-jährige Frist abzulegen. Der Veräußerungsgewinn aus der Veräusserung von im Privatvermögen gehaltenen Immobilien ist zu versteuern, wenn der zeitliche Abstand zwischen Erwerb und Veräusserung zehn Jahre nicht überschreitet; bis einschliesslich 1998 waren es nur zwei Jahre.

Mit Entscheidung vom 16.12.03 hat der Bundesfinanzhof beim Bundesverfassungsgericht Berufung eingelegt, weil seiner Ansicht nach die ab 1999 gültige neue Regelung insofern mit dem GG nicht vereinbar ist, als auch nach dem 31.12.98 Privatimmobilienverkäufe verbucht werden, für die die bisher gültige Veräußerungsfrist von zwei Jahren bereits verstrichen war (Bundesfinanzhof 16.12.03, "Abruf-Nr. , vgl.: AStB 04, 77).

Mehr zum Thema