Veräußerungsgeschäfte Immobilien

Immobilienverkaufstransaktionen

Der Gegenstand privater Verkaufstransaktionen kann zum einen durch fremdgenutzte Immobilien und zum anderen durch Immobiliengewinne aus anderen privaten Verkaufstransaktionen ausgeglichen werden. Die Veräußerung einer Immobilie kann als privates Verkaufsgeschäft betrachtet werden. Nun durch das Notariat Heckschen & van de Loo Dresden zum Thema'private Verkaufstransaktionen'! abgeschafft und dafür der Begriff private Verkaufstransaktionen eingeführt.

Steuerliche Behandlung von Grundstücksverkäufen

Im Rahmen des Steuerentlastungsgesetzes 1999/2000/2002 hat der Gesetzgeber die so genannte Spekulationsbesteuerung für Immobilien (§ 23 EStG) komplett überarbeitet. Zum einen wurde der Zeitraum zwischen Erwerb und Verkauf, der zur Steuerschuld führt, auf zehn Jahre verlängert, zum anderen wurde der Geltungsbereich der Verordnung deutlich ausgeweitet. Im Folgenden geben wir einen Einblick in den Geltungsbereich der Rechtsvorschriften und zeigen anhand von Beispielen aus der Praxis die Gestaltungsmöglichkeiten für Immobilienverkäufe auf.

Wurde nach der alten Gesetzeslage beim Verkauf einer vom Steuerzahler übernommenen und anschließend erschlossenen Immobilie nur der Veräußerungsgewinn steuerpflichtig (Identität des Vermögenswertes), so sieht 23 Abs. 1 Nr. 1 S. 2 Nr. 2 StG nun vor, dass Bauten und Außenanlagen einbezogen werden müssen, wenn sie innerhalb dieser Frist erbaut, vergrößert oder umbaut werden.

Anmerkung: Bei der Frage der Steuerschuld muss jedoch der Kauf und Verkauf der Immobilie weiter berücksichtigt werden. Ein unbebaute Grundstücke kauft 1988, baut 1995 mit einem gemieteten Wohneigentum darauf auf und verkauft es 2000. Eine Versteuerung nach 23 StG kommt hier nicht in Frage, da der zeitliche Abstand zwischen Erwerb und Verkauf des Grundstückes (1988 bis 2000) mehr als zehn Jahre ist.

A. erwarb das Land 1992. Es handelt sich um ein zu versteuerndes Verkaufsgeschäft, da der zeitliche Abstand zwischen Erwerb und Verkauf zehn Jahre nicht überschreitet. Der Veräußerungsgewinn ist mit den Anschaffungs- oder Herstellkosten der verkauften Immobilie und den Werbekosten vom Veräußerungswert abzusetzen ( 23 Abs. 3 S. 1 EStG). Dabei ist zu berücksichtigen, dass die Anschaffungs- oder Herstellkosten um Abschreibungen auf Verschleiß, höhere Abschreibungen und Sonderabschreibungen vermindert werden, soweit sie bei der Ertragsermittlung in Abzug gebracht wurden ( 23 Abs. 3 S. 4 EStG).

Dies gilt erstmalig für Veräußerungsgeschäfte, bei denen der Steuerzahler den Vermögenswert nach dem 31.7. 95 erwirbt und verkauft oder nach dem 31.12. 98 vollendet und verkauft ( 52 Abs. 39 S. 4 EStG). Am 1. Januar 2000 verkauft er die Immobilie für 500.000 D-Mark.

Unter Berücksichtigung von 23 Abs. 3 S. 4 EStG besteht jedoch ein Veräußerungsgewinn: Während nach der bisherigen Gesetzeslage nur bei einer Universalnachfolge auf der Grundlage der sogenannten Fußrastentheorie darauf zu achten war, dass der Zeitraum zwischen Erwerb durch den Erwerber und Verkauf durch den Erbe zwei Jahre Betrug nicht überschreitet, hat der Gesetzgeber den Geltungsbereich des 23 EStG nun auf den Einzelnachfolgebereich ausgedehnt.

Nach § 23 Abs. 1 S. 3 EWStG ist der Rechtsnachfolger im Falle des freien Erwerbs dem Rechtsnachfolger zuzurechnen. Zur Vermeidung einer möglichen Steuerschuld ist darauf zu achten, dass der Verkauf der geschenkten Immobilie nicht innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf des Rechtsvorgängers eintritt. B. verkaufte im Jahr 2000 ein Grundstück, das er 1995 von seinem Familienvater als Geschenk erhielt.

Er hatte das Anwesen 1992 gekauft. Daraus resultiert ein steuerpflichtiges Veräußerungsgeschäft, da der Verkauf innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf durch den Rechtsvorgänger stattfindet. Mit dem Verkauf der Immobilie sollte aus steuerrechtlichen Erwägungen die im Jahr 2002 auslaufende Zehnjahresfrist abgewartet werden. Beim Verkauf von gegen Teilzahlung erworbenen Immobilien (z.B. im Zusammenhang mit einer voraussichtlichen Erbschaftsregelung) ist vorsichtig vorzugehen.

Lediglich bei dem kostenlos zugekauften Teil kommt es auf den Erwerb durch den Vorgänger an. Die Immobilie hat zum Erwerbszeitpunkt einen Marktwert von 600.000 D-Mark. Die Immobilie wird im Jahr 2000 für 800.000 Mark verkauft. Dementsprechend gilt 23 Abs. 1 S. 3 UStG nur für den unentgeltlichen Erwerb, d. h. insofern entsteht aus dem Verkauf im Jahr 2000 aufgrund des Erwerbes durch die Rechtsvorgängerin bereits 1988 kein steuerpflichtiger Verkaufsvorgang.

Dem anteiligen Verkaufspreis von 400.000 DEM stehen die Einstandskosten von 300.000 DEM gegenüber, so daß sich ein Kapitalgewinn von 100.000 DEM errechnet. Ein weiteres besonderes Merkmal, das sich positiv auf den Steuerzahler auswirken kann, entsteht jedoch bei einer Übertragung von Wohnrechten oder Nießbrauch im Zusammenhang mit dem Verkauf. Wird das Nutzungsrecht gegen Zahlung eingelöst, vermindern die angefallenen späteren Erwerbskosten (vgl. BMF24.7. 98, BMF Bl I, 914 RS 57) den Kapitalgewinn.

Im Jahr 2000 verkauft die Firma die Immobilie für 800.000 Mark, zuvor wird das Nießbrauchrecht zugunsten des Vater gegen eine Vorauszahlung von 80.000 Mark eingelöst. Steuerpflichtig ist auch hier nur der entgeltlich erworbene Teil (1/2), da die Besitzdauer des Rechtsvorgängers auf den unentgeltlich erworbenen Teil angerechnet wird und die zehnjährige Frist diesbezüglich überschritten wird.

b) im Jahr der Veräusserung und in den beiden Vorjahren für eigene Zwecke verwendet wurden. Weil 23 Abs. 1 Nr. 1 S. 3 EWStG auf dem Begriff der wirtschaftlichen Güter beruht, sind die jeweiligen wirtschaftlichen Güter (Eigen- und Fremdnutzung, vgl. R 13 Abs. 4 EWStR) sowohl für eine gemietete als auch für eine eigengenutzte Immobilie zu verwenden.

Er nutzt eine der beiden gleich großen Wohnungen für seinen eigenen Lebensunterhalt, die zweite mietet er. Verkauft das Land im Jahr 2000 für 700.000 D-Mark. Das 2-Familienhaus setzt sich aus zwei unabhängigen Vermögenswerten zusammen, dem an Dritte vermieteten und dem für eigene Wohnzwecke verwendeten Teil, weshalb 23 StG gesondert zu untersuchen ist. Für den Teil, der für eigene Wohnzwecke verwendet wird, gibt es keine Steuer, da H die Immobilie in der Zeit zwischen Erwerb und Veräußerung ausschließlich für eigene Wohnzwecke nutzte ( " 23 Abs. 1 Nr. 1 S. 3 EStG).

Die einzige verbleibende Steuer ist der Verkauf des gemieteten Teils des Gebäudes. Liegt eine Studie in der Eigentumswohnung vor, ergibt sich die Fragestellung, ob diese die Steuerbefreiung gefährdet, da eine Studie nicht wohnungswirtschaftlichen Zwecken und auch nicht einem eigenständigen Vermögenswert im Sinn von R 13 (4) EStR diente. Das Gesetz sieht jedoch vor, dass Gewinne aus dem Verkauf von selbst genutztem Wohneigentum steuerfrei verbleiben sollen, sofern das Wohneigentum für eigene Wohnzwecke verwendet wird.

Die inländische Studie wirkt sich daher nicht auf die Steuerfreiheit des Wohnteils aus, sondern führt zu einer Versteuerung im Hinblick auf den Anteil des Studienraums. Anmerkung: Die Versteuerung des Arbeitsraumanteils ist davon abhängig, ob der Abzug von Werbungskosten möglich, nur teilweise möglich oder ganz auszuschließen ist (§ 4 Abs. 5 Nr. 6b EStG). Allerdings kann eine Versteuerung umgangen werden, wenn der Raum im Jahr des Verkaufs und in den beiden Vorjahren als Studie verlassen wird und zu Wohnzwecken verwendet wird ( 23 Abs. 1 Nr. 1 S. 3 EStG).

Allerdings ist Vorsicht angebracht, wenn das Büro Teil des Betriebsvermögens ist, da der Verkauf dann der allgemeinen Steuer unterliegt. Der Nutzungsübergang an nahe Verwandte bedeutet keine eigene Wohnzwecke und steht daher einer steuerlichen Behandlung nicht entgegen. Abweichend von 4 S. 2 EGZulG, wo die freie Weitergabe an Verwandte im Sinne des 15 AO als persönliche Verwendung explizit rechtlich vorgesehen ist, sieht 23 Abs. 1 Nr. 1 S. 3 EStG keine vergleichbaren Regelungen vor.

In der Studierstube seines Sohns kauft K im Aug. 1995 eine Wohnung für 200.000 D-Mark. Er beanspruchte in den Jahren 1995 bis 2000 die Steuererleichterung nach § 10e EStGin. Weil die Übertragung der Verwendung keine eigene Wohnzwecke darstellt, muss K den Kapitalgewinn gemäß § 23 EStG entrichten.

Um die Abzugsbeträge gemäß 10e EWStG sind die Abschlusskosten jedoch nicht zu kürzen, da bei der Ertragsermittlung keine abzugsfähigen Abschreibungen vorliegen ( 23 Abs. 3 S. 4 EWStG). Das zu versteuernde Veräußerungsergebnis beträgt somit TDM 500. Ausgeschlossen von der Steuer sind Vermögenswerte, die zwischen dem Erwerb/der Fertigstellung und dem Verkauf ausschließlich für Wohnzwecke verwendet werden.

Andererseits kann auch die kurzfristige Anmietung vor dem Verkauf steuerlich schädlich sein. Er bezieht im Okt. 1999 ein neues Wohnhaus und mietet die Eigentumswohnung ab dem 1.11.99. Aufgrund von finanziellen Schwierigkeiten verkauft er sie im April 2000. Hier führt L ein steuerpflichtiges Veräußerungsgeschäft durch, da die Ausnahmefälle des 23 Abs. 1 Nr. 1 S. 3 StG nicht vorliegen: Sie wurde im Jahr des Verkaufs (2000) und in den beiden Vorjahren nicht für eigene Wohnzwecke genutzt.

Hier ist die zweite Steuerbefreiungsvariante des 23 Abs. 1 Nr. 1 S. 3 StG relevant, da sie für die Steuerbefreiung ausreicht, wenn der Vermögenswert im Jahr der Veräußerung (1999) und in den beiden Vorjahren für eigene Wohnzwecke genutzt wird. Anders als bei der ersten Variante, die eine ausschließliche Nutzung für eigene Wohnzwecke zwischen Erwerb/Produktion und Verkauf vorsieht, ist dies bei der zweiten Variante nicht Vorraussetzung.

Eine Kurzzeitvermietung vor dem Verkauf im Abgangsjahr 1999 ist daher nicht nachteilig. Das Appartement steht nach dem Einzug des L im Okt. 1999 frei und wird im Maerz des folgenden Jahres verkauft. Dies ist insofern schwierig, als eine leere Wohneinheit nicht für eigene Wohnzwecke genutzt werden kann (BMF10.2. 98, BMStBl I, 190 Tz 25).

Ein steuerpflichtiger Verkauf wäre daher prinzipiell auch hier anzunehmen, da im Verkaufsjahr 2000 keine eigene Wohnzwecke bestand. Gemäß der ab 1999 anwendbaren Neuregelung wird auch die Übertragung eines Vermögens auf das private Vermögen des Steuerzahlers durch Entzug oder Schließung eines Unternehmens als Kauf angesehen ( 23 Abs. 1 S. 2 EStG). Die Aufgabe von Betrieben unterliegt der Vorzugsbesteuerung ( 16, 34 EStG), so dass es im Interesse des Steuerzahlers im Einzelfall sein kann, den Gewinn aus der Aufgabe dementsprechend zu erhöhen, wenn sichergestellt ist, dass die Immobilie innerhalb der Zehnjahresfrist verkauft wird.

Die Steuerzahler beabsichtigen, das Land zu verkaufen, sobald es zu Bauland wird. Im Jahr 2000 soll dies zu einem Quadratmeterpreis von 250 DEM geschehen. Weil der Verkauf der Immobilie von Anfang an innerhalb der Verkaufsfrist festgelegt wird, sollte der Steuerpflichtige bei der Bestimmung seines Veräußerungsgewinns von der Wertobergrenze ausgehend 80 DEM pro Quadratmeter festlegen, was sonst den (normalerweise versteuerten) Veräußerungsgewinn erhöhe.

Der Gesetzgeber hat mit dem Steueranpassungsgesetz 1999 die "Steuerlücke" inzwischen auch dann geschlossen, wenn die Einbringung eines Vermögenswertes in das betriebliche Vermögen als Verkauf betrachtet wird, wenn die Veräusserung des betrieblichen Vermögens innerhalb eines Zeitraums von zehn Jahren nach Erwerb des Vermögenswertes erfolgt ( 23 Abs. 1 S. 5 EStG). Mit Wirkung zum 1. Januar 2000 überträgt er das Land in das Geschäftsvermögen mit einem Teilbetrag von 600.000 D-Mark.

Am 31. Dezember 2000 verkauft er die Immobilie für 620.000 D-Mark. Im Jahr 2000 ist der Unterschiedsbetrag zwischen 620.000 DEM und dem Bilanzwert zum 31. Dezember 2000 zu besteuern; als Kapitalgewinn nach 23 STG die Unterschiedsbeträge zwischen dem Einbringungswert zum Zeitpunkt der Einbringung (600.000 DEM) und den Anschaffungskosten (500.000 DEM).

Anmerkung: Die Bestimmungen des 23 Abs. 1 S. 5 UStG gelten erstmalig für Beiträge nach dem 31. Dezember 1999 (§ 52 Abs. 39 S. 3 UStG). Bitte beachten Sie auch Albers Beteiligung in der Ausgabe 2000, 228 an der Einlage von Grundstücken in das Geschäftsvermögen.

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