Veräußerung von Immobilien

Verkauf von Immobilien

Veräußerungsgewinne aus dem Verkauf von Gebäuden, Grundstücken oder Wertpapieren unterliegen nicht der Einkommensteuer. Mit dieser Frage werden Sie sich spätestens dann beschäftigen, wenn der Verkauf einer Immobilie fällig ist. Besteuerungschancen und -risiken im Zusammenhang mit dem Verkauf von Betriebsimmobilien. Sie finden hier Informationen zum Verkauf von Privatimmobilien. Wird eine Immobilie verkauft, entsteht ein zusätzliches Problem.

Spekulationszeitraum für Immobilienverkäufe

Die Veräußerung einer Liegenschaft im Privatbesitz kann steuerbefreit oder -pflichtig sein. Wurde die Liegenschaft seit ihrem Erwerb bzw. Bau für eigene Wohnzwecke verwendet, bleiben die Verkaufserlöse weiterhin umsatzsteuerfrei. Wenn die Liegenschaft im Jahr des Verkaufs und in den beiden Vorjahren für eigene Wohnzwecke verwendet wird, bleiben die Verkaufserlöse weiterhin umsatzsteuerfrei.

Bei der Veräußerung von vermieteten Immobilien, Immobilien oder grundstücksgleichen Rechten unterliegt der Ertrag (Gewinn / Verlust) daraus der Steuerpflicht nach 23 Abs. 1+3 StG, soweit der Zeitraum zwischen Kauf und Veräußerung der Immobilien (Immobilien, grundstücksgleichen Rechten) etc. nicht länger als 10 Jahre beträgt. Bei der Veräußerung von Immobilien, die zum Teil für eigene Wohnzwecke und zum Teil für eigene Wohnzwecke verwendet werden, wird der Teil, der für eigene Wohnzwecke verwendet wird, vom steuerbaren Veräußerungsanteil (in der Regel pro m Wohn-/Nutzfläche) abgezogen und somit anteilig nicht berücksichtigt.

Kaufpreis/Verkaufserlös Der Verkaufspreis beinhaltet alle Bar- und Sachleistungen, die der Verkäufer als Gegenleistung für die Übergabe der Liegenschaft erlangt hat. Handelt es sich um einen Rentenverkauf, ist der diskontierte Anwartschaftsbarwert der Pension (R Rs. 6.2 S. 1 EStR) als Äquivalent zu errechnen. Bei den Pensionszahlungen selbst handelt es sich dann um andere Erträge gemäß 22 Nr. 1 S. 3 a / bb UStG, die der Einkommenssteuer in der Höhe des Gewinnanteils (Zinsanteil) im Jahr der Auszahlung unterworfen sind.

Einem Grundstückserwerb im Wege der Gütertrennung oder einer Scheidungsvereinbarung steht ein Grundstückserwerb in Höhe des gegen Entgelt erlangten Anteiles gleich. Für die erworbene Beteiligung wird eine neue 10-jährige Frist eingeführt. Der Kauf einer Liegenschaft - und damit der Anfang der 10-jährigen Betrachtungsperiode - umfasst auch die Übertragung einer Liegenschaft durch Herausnahme aus dem Geschäftsvermögen oder im Zuge einer Geschäftsaufgabe.

Allerdings ist dies kein bezahlter Kauf, da es sich um dieselbe juristische Person handelts. Allerdings ist die Kauffiktion des 23 Abs. I Satz 2 StG erst ab dem Bemessungszeitraum 1999 und damit nicht für Abgänge vor dem 01. Januar 1999 anwendbar In diesen Fallen wird der Abgangswert aus dem Geschäftsvermögen als Verkaufspreis angesehen. Der Verkauf innerhalb von 10 Jahren nach dem Ausscheiden aus dem Geschäftsvermögen ergibt somit ein nach 23 EGV steuerpflichtiges Verkaufsgeschäft.

Der Gewinn aus dem Privatverkauf bleibt bei einem Jahresgewinn von weniger als 600 Euro weiterhin unversteuert. Wenn der Steuerzahler ein Haus auf einem Grundstück baut, das er seit Jahren besitzt und einige Jahre später veräußert, fängt die 10-jährige Frist der Spekulation gleichwohl mit dem Datum des Erwerbs des Grundstücks an.

Findet jedoch der Erwerb des Grundstücks und der Grundstücksverkauf mit dem Bauwerk innerhalb der Zehnjahresfrist statt, muss das Bauwerk in die Bestimmung des Kapitalgewinns (Herstellungskosten/Verkaufserlöse) einbezogen werden. Bestimmung des Kapitalgewinns/-verlustes: Der Kapitalgewinn wird nach dem folgenden Modell ermittelt: Fallbeispiel: Veräußerung eines 2-Familienhauses nach 6 Jahren: In dem Beispiel ist leicht zu erkennen, wie schon bei einem vermeintlich kleinen Kapitalgewinn durch die Addition der gültigen Abschreibungsbeträge (Beispiel 6 Jahre a 2% von 200000 = 25.000?) es zu einem klaren fiskalischen Ertrag kommt.

Unter Einbeziehung der steuerlichen Wertberichtigungen kann es auch zu einem beträchtlichen steuerlichen Gewinn kommen, obwohl ein nominaler volkswirtschaftlicher Schaden entstanden ist. Verkaufskosten: Die Verkaufskosten umfassen Kosten für Verkaufsinserate, Maklergebühren, einkommensabhängige Kosten wie Fremdkapitalzinsen für den durch den Verkauf bedingten Leerstand der Liegenschaft, allfällige Vorauszahlungen für die Kündigung von Krediten aufgrund des Verkaufs, Räumkosten und andere Kosten für die "Verkaufsfähigkeit" der Liegenschaft.

Der Aufwand, auch wenn er zum Teil in früheren Jahren angefallen ist, aber für steuerliche Zwecke nicht in Anspruch genommen werden konnte, wird im Jahr der Versteuerung des Veräußerungsgewinnes erhoben (BFH 17.7. 1991 - X R 6/91). Besteuerungszeitpunkt Auch hier findet das Zu-/Abflussprinzip des § 11 EStG Anwendung. Wie verhält es sich bei einem Verlust bei der Entsorgung?

Selbst im Falle eines Veräußerungsverlustes ist dieser zu ermitteln und für steuerliche Zwecke zu ermitteln. Verluste können nur mit Gewinnen aus Privatverkäufen wie Immobilien oder anderen Objekten verrechnet werden ( 23 Abs. 3 S. 7 EStG). Die festgestellten Verluste (Anlage SO) können in das vergangene Jahr oder auf unbestimmte Zeit auf neue Jahre übertragen werden ( 23 Abs. 3 S. 8 EStG).

Wichtiger Hinweis: Reicht der Kaufpreis nicht aus, um alle Kredite der Immobilie zurückzuzahlen, können die nachträglichen Fremdkapitalzinsen - auch nach dem Immobilienverkauf - als nachträglicher Werbungsaufwand für Erträge aus Miete und Leasing in Anspruch genommen werden (BFH 20.6. 2012 - IX R 67/10). Gefahr: Gewerbeimmobilienhändler (3-Objekt-Limit) Durch regelmässige Beteiligung an allgemeinen Wirtschaftstransaktionen kann der Verkäufer absichtlich oder unabsichtlich zum Gewerbeimmobilienhändler werden.

Bei den Einkünften handelte es sich in diesem Fall in der Regel um zu versteuernde Erträge aus dem Geschäftsbetrieb und nicht aus Privatverkäufen. Das gilt auch, wenn die Immobilie Teil des Privatvermögens des Verkäufers ist. Mit Bescheid vom Juli 2010 (Az. 2 BvL 14/02, 2 BvL 2/04, 2 BvL 13/05) erklärte das BVerfG für alle Rechtssachen, in denen der Vermögenszuwachs bereits zum Zeitpunkt der Verkündung des Gesetzes (31. März 1999) erzielt wurde, die Ausweitung der spekulativen Frist von 2 Jahren auf 10 Jahre für nicht verfassungskonform - nach der alt....

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