Unentgeltliche Vermietung an Verwandte

Kostenlose Vermietung an Verwandte

Der Mietvertrag ist in einen bezahlten und einen unbezahlten Teil, einen sogenannten bezahlten und einen unbezahlten Teil, aufzuteilen. Der Finanzgerichtshof (FG) vertrat die Ansicht, dass die Wohnung nicht kostenlos an die Großmutter übergeben wurde. Letzterer generiert als Nutznießer Erträge aus Vermietung und Verpachtung.

Zuweisung von Wohnfläche an enge Verwandte

die Höhe der auf die Immobilie zurückzuführenden Anschaffungsnebenkosten ist unerheblich; ein mit einem Verwandten abgeschlossener Pachtvertrag weist inhaltliche bzw. Ausführungsmängel auf, die auch bei einem mit einem Unbekannten geschlossenen Pachtvertrag eingetreten sind; ein Ehepartner mietet dem anderen seine an seinem Arbeitsplatz gelegene Immobilie, die im Zuge einer Doppelhaushaltsführung zu marktüblichen Konditionen genutzt wird; eine reduzierte Miete ist möglich.

der Mietzins nicht regelmässig, entgegen der Vertragsvereinbarung, sondern in einem Folgejahr in einem einzigen Umfang bezahlt wird; es ist nicht klar, dass die bezahlte Pacht letztendlich vom Vermieter auf das Vermietervermögen übertragen wird. Dies kann sich vor allem daraus ableiten, dass der Bewohner nicht oder nur mit Mühe die Mieten erhöhen kann; Zimmer im Elternhaus, die keine Einliegerwohnung sind, werden an pflegebedürftige Minderjährige gemietet.

Bei konzessionärem Wohnen - was vor allem bei engen Verwandten häufig der Fall ist - sind die gesetzlichen Bestimmungen zu beachten, damit die mit dem Wohnen verbundenen Aufwendungen wie Zinsaufwand, Abschreibungen oder Unterhaltskosten über die Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung vollständig in steuerlicher Hinsicht in Anspruch genommen werden können.

Liegt das Honorar bei dauerhaft investierten Mieten bei mind. 66% der Ortsmiete, so ist die Vermietung der Immobilie als bezahlt anzusehen mit der Konsequenz, dass die im Rahmen der Vermietung anfallenden Aufwendungen in vollem Umfang für steuerliche Zwecke in Anspruch genommen werden können. Liegt die Vergütung für die Bereitstellung einer Wohneinheit unter 66% der marktüblichen Wohnungsmiete, so wird die Bereitstellung der Nutzung in einen entgeltpflichtigen und einen kostenlosen Teil aufgeteilt.

Daraus folgt, dass im Rahmen der Wohnungsvermietung angefallene Aufwendungen nur insoweit steuerrechtlich verrechnet werden können, als sie auf die Vermietung gegen Entgelt zurückzuführen sind. Damit kann die Pacht auf 66% der lokalen Marktmieten und damit auch des zu versteuernden Einkommens reduziert werden, ohne die vollständige Absetzbarkeit der einkommensabhängigen Kosten zu beeinträchtigen.

Daher ist eine genaue Bestimmung der marktüblichen Mieten notwendig und es ist ratsam, einen bestimmten "Sicherheitsabstand" zur 66 %-Grenze einzuhalten. Bei der Bestimmung der relevanten Mietpreise ist von lokalen Marktmietpreisen für vergleichbare Wohnungstypen, Standorte und Ausstattungen ausgegangen. Der marktübliche Mietzins setzt sich aus dem marktüblichen Mietzins zuzüglich der nach der Verordnung über die Betriebskosten anfallenden Umlagekosten zusammen.

In vielen Fällen ist es schwer, die entsprechende Pacht in der Realität zu ermitteln. Die Berechnung der örtlichen Grundmiete wird nach den Erläuterungen der Finanzbehörden im folgenden Stufenverfahren durchgeführt, das zunächst auf den Raum der Oberfinanzdirektionen in Frankfurt a. M. ausgerichtet ist, aber auch überregional angewendet werden kann:

Bestimmung nach bereits bezahlten Gebühren: Wurde die Ferienwohnung vor der Übergabe an enge Verwandte an Dritte verpachtet, kann in der Regel anhand des vorher vereinbarten Mietpreises geprüft werden, ob eine reduzierte Mietzahlung vorlag. Wurde die Immobilie vorher nicht an einen Dritten übergeben, ist die übliche örtliche Mietsumme anhand des lokalen Mietspiegels zu errechnen.

Untersuchung basierend auf Internetrecherche: Sollte die Verkehrsmiete nach den oben beschriebenen Arbeitsschritten nicht ermittelbar sein, kann diese alternativ über die Internetsuche auf den entsprechenden Vermietungsportalen bestimmt werden. Handlungsempfehlungen: Es wird empfohlen, die Bestimmung der Marktmieten genau zu protokollieren.

Mehr zum Thema