Teilentgeltliche übertragung Grundstück

Teilweise Übertragung von Grundstücken

Teilweise Übertragung eines Grundstücks: Führt die Kaufpreisstundung zu Zinserträgen? Übertragung von Immobilien durch Tod (Erbschaft). Die unbebaute Liegenschaft wird als nicht abnutzbares Anlagevermögen ausgewiesen. Dies ist eine Teilübertragung (übertragene Forderungen sind. Die Mutter M.

verkauft ein Grundstück in Hamburg an ihren Sohn S. zum Preis von.

Vermögensübertragung im Rahmen der voraussichtlichen Nachfolgeregelung

Derzeit werden Privatimmobilien in beträchtlichem Ausmaß im Rahmen der voraussichtlichen Unternehmensnachfolge veräußert. In vielen Faellen behaelt sich der Uebertragende gewisse Rechte vor oder zwingt den Uebernehmer, Forderungen zu uebernehmen oder Leistungen und Entschaedigungen zu leisten. Vor der Abtretung sind in all diesen FÃ?llen die ertragsteuerlichen Wirkungen auf den Abtretenden und den Erwerber zu prÃ?fen, wie hoch die Erbschaftsteuerbelastung ist und ob im Einzelfall auch die Grunderwerbssteuer gilt.

Wir gehen in unserem Artikel auf die möglichen Sachverhalte und deren steuerliche Wirkungen im Rahmen der Übertragung von Grundstücken ein und präsentieren anhand von Musterfällen häufige Formen der Übertragung. Die Übergabevereinbarung ist ein praktisches Mittel (Groh, DB 1990, 2187). Darunter verstehen wir Verträge, durch die ein Elternteil sein Eigentum, vor allem sein Geschäft oder seine private Immobilie, im Hinblick auf eine nachträgliche Vererbung auf einen oder mehrere Nachkommen überträgt und damit neben dem Erwerber eine ausreichende Existenzgrundlage und ggf. Entschädigungszahlungen für die anderen Nachkommen fordert (BFH GrS v.5.7. 90 VStBl. II, 847).

Das neue BFH-Urteil zur voraussichtlichen Rechtsnachfolge bezieht sich nur auf ganz oder zum Teil unentgeltliche Abtretungen, nicht aber auf Rechtsgeschäfte, die voll vergütet werden (Verkaufsgeschäfte). Um diese Rechtsgeschäfte unterscheiden zu können, ist es gegenwärtig notwendig, Performance (übertragenes Vermögen) und Gegenwert ( "Entschädigungen", Kompensationszahlungen etc.) zu vergleichen. Eine Verkaufstransaktion besteht, wenn die Höhe der Vergütung einschließlich der zugesagten Pensionen dem Marktwert des übernommenen Vermögenswertes bei einer groben Schätzung entsprechen und der Vertragstext keine Anhaltspunkte für eine voraussichtliche Nachfolge gibt.

Im Falle einer vorweggenommenen Thronfolge werden Performance und Vergütung nicht miteinander verglichen und eine mögliche Korrespondenz beider Größen ist ziemlich willkürlich. In Zukunft wird das Element "wichtiger Teil des Vermögens" besonders wichtig werden, um die zu erwartende Nachfolge von der "ganz normalen" Gabe zu unterscheiden. Der Überweisungsvertrag ist im Prinzip eine Spende nach 516 Abs. 1 BGB, es muss jedoch überprüft werden, ob Bestandteile einer (zivilrechtlichen) Mischspende vorlagen.

Bei unentgeltlicher Übertragung von Privatvermögen fällt in der Regel kein zu versteuernder Veräußerungsgewinn für den Veräußerer an; wenn der Erwerber keine Erwerbskosten und damit kein Neuabschreibungsvolumen hat, weil er die entsprechenden steuerlichen Werte des Veräußerers beibehalten muss (§ 11 d Abs. 1 EStDV). Als freie Geschäfte gelten folgende Fälle: 1 Rentenleistungen (Rente - Dauerbelastung) an den Veräußerer und/oder Dritte (BMF-Schreiben vom 13.1. 93 Abs. 4 - 6).

Bereits mit Nutzungsrechten belastetes Vermögens gelten als angeschafft, auch wenn der Erwerber dem Erwerber diese Rechte erst später in Erfuellung einer Pflicht überträgt (BMF-Schreiben vom 13.1. 93 Abs. 10). Angesichts der geringen Richtwerte und der zu erwartenden diesbezüglichen Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichtes ist die Abtretung unter Nießbrauchvorbehalt heute das häufigste Mittel der voraussichtlichen Nachfolge.

Der 58-jährige V. übergibt im Zuge der voraussichtlichen Thronfolge ein Doppelfamilienhaus an seinen Sohne S. Das andere Apartment ist von S selbst bewohnt. Es fallen keine Erwerbskosten im Hinblick auf das gewährte (vorbehaltene) Aufenthaltsrecht an. Die Abtretung des Objektes erfolgt im Sinne einer voraussichtlichen Nachfolge an seine Tochtergesellschaft T mit lebenslangem Nießbrauch. Ist der Erwerber zur Weitergabe von Teilen des übernommenen Vermögenswertes an Dritte im Zuge der voraussichtlichen Vermögensnachfolge gezwungen, ergeben sich keine Erwerbskosten, da das übertragene Vermögen von Anfang an reduziert wurde (BMF-Schreiben vom 13. Januar 93 Abs. 9; BG 90, 2187).

Beispiel: V übergibt zwei Parzellen im Gesamtwert von 1 Mio. DEM an seinen Vater S und zwingt ihn, eines der Parzellen nach 5 Jahren an seine damalige Vollschwester A zu übergeben. Durch die von vornherein vertragliche Vereinbarung zur Reduzierung des übertragenen Vermögens ist die Transaktion kostenlos und erfordert die Fortsetzung der steuerlichen Werte des Vorgängers.

Somit ist für das übertragene Vermögen der Buchwert bzw. die steuerliche Wertverknüpfung (§§ 7 Abs. 1, 11 d EStDV) maßgebend. In vielen Fällen gibt es Vorschriften, in denen nicht nur der Vertragspartei des Übertragungsvertrages, sondern alle Rechtsnachfolger auf ihren Pflichtanteil gegen Entschädigung oder Ausgleichszahlungen verzichtet. Natürlicher " Anlass dafür ist regelmässig, dass der Spender "sein eigenes Heim bestellt" und das Unternehmen und seinen Nachfolger vor hohem Liquiditätsabfluss schützen will - wie es der Pflichtanteil tut.

Für die Abtretung von privatem Vermögen im Wege der voraussichtlichen Vermögensnachfolge mit der Pflicht zur Gegenleistung findet die Separationstheorie Anwendung, d.h. der Kauf ist in einen Teil zur Zahlung und kostenlos im Verhätnis der Teilzahlung zum Marktwert des Vermögens zu unterteilen (BMF-Schreiben vom 13.1. 93, Abs. 14). "Der Käufer erhält Erwerbskosten und Abschreibungsoptionen.

Dabei ist der Marktwert der Immobilie abzüglich allfälliger reservierter Nutzungen (aktiviert) in Relation zu den Akquisitionskosten zu stellen (BFH v. 24.4. 91 BMF-Schreiben v. 13.1. 93 Abs. 15). Der Bundesfinanzhof bewertet die folgenden Rechtssachen als teilvergütete Geschäfte. Ist der Erwerber von Vermögenswerten zur Übernahme von Schulden des Vorgängers eines Vermögenswertes gezwungen, hat er insofern Abschlusskosten zu tragen.

In dem Jahr 2001 übergibt er seinem Sohne ein mit 1.000.000.000 Mark verschuldetes Wohnhaus. Die S muss keine andere Leistung als die Schuldübernahme bereitstellen. Die S kauft zwei Drittel des Hauses (1 Mio. im Verhältniss zu 1,5 Mio. DM) gegen Entgelt und hat dafür eigene Einstandskosten.

Der Erwerb eines Drittels erfolgt kostenlos, insofern muss er die steuerlichen Werte des V (BMF-Schreiben vom 13.1. 93 Abs. 9) beibehalten. Eine Haftungsübernahme bewirkt, dass die Kosten des Erwerbers auch dann anfallen, wenn der Veräußerer im Aussenverhältnis allein den Kreditgebern gegenüber haftet. Hingegen führen Hypothekenübernahmen ohne simultane Aufnahme der zugrundeliegenden Darlehen nicht zu Abschlusskosten (Groh DB 90 S. 2187).

Anders verhält es sich, wenn der Erwerber von den Rechten Dritter in Anspruch genommen wird ("Nachträgliche Anschaffungskosten" siehe Mundt DStR 91 S. 698). Erwerbsnebenkosten (z.B. notarielle Gerichtsgebühren), die bei einem teilbezahlten Unternehmenserwerb anfallen, werden in vollem Umfang den Erwerbskosten zugeordnet (BMF-Schreiben vom 31.1. 93 Abs. 1; BFH vom 10.10. 91 BGBl. 92 II, 239).

Erfolgt die Leistung des Übernehmers in Form einer sofortigen oder kurzfristigen Barauszahlung, entsprechen die Anschaffungs- oder Herstellungskosten der Barauszahlung. Die Auszahlung innerhalb eines Jahrs nach Vertragsabschluss (BMF-Schreiben vom 13.1. 93 Abs. 11) wird als kurzfristig angesehen. Sollen die Dienstleistungen des Übernehmers in mehreren nicht verzinslichen Tranchen erfolgen, sind die Tranchen zur Bestimmung der Abschlusskosten nach den Bestimmungen des Schätzungsgesetzes (BMF-Schreiben vom 13. Januar 93 Abs. 1; BFH vom 21. Oktober 80 BGBl. 81 II, 160) auf ihren Barwert zu diskontieren.

Die in den Tranchen enthaltene Zinsbeteiligung kann der Erwerber gemäß 9 Abs. 1 Nr. 1 Nr. 1 EG als Werbungsaufwand (entsprechend zu versteuerndes Einkommen gemäß § 20 Abs. 1 Nr. 7 EGV beim Empfänger) in Abzug bringen. Beispiel: V übergibt ein verschuldungsfreies Miethaus im Gegenwert von 1.000.000,- DEM an seinen Sohne S.

Die Anschaffungsgebühren betragen somit 500.000 DEM (und nicht etwa 5 mal 117.100 = 585.500 DEM). Langfristige Entgeltumwandlungen sind ebenfalls auf ihren Zeitwert abzuzinsen und verursachen nur solche Abschlusskosten, es sei denn, die tatsächliche Zahlung erfolgt innerhalb eines Kalenderjahres in Abweichung von der Abgrenzungsverordnung.

Werden im Zuge der voraussichtlichen Nachfolge mehrere Vermögensgegenstände gegen Zahlung oder teilweise gegen Zahlung übergeben, sind die Anschaffungs- oder Herstellungskosten entsprechend dem Quotienten der Marktwerte der Vermögensgegenstände zu verteilen. Beispiel: T erhält drei Mehrfamilienhäuser mit Marktwerten von TDM 6.000, TDM 6.000 und TDM 800.000 aufgrund der voraussichtlichen Nachfolge von V.

Laut Transfervertrag muss sie ihrem Mitbruder 600.000 Mark zahlen. Der Quotient der Marktwerte ist 30: 30: 40: 140. 000: 150. 000: 180. 000: 240. 000 DEM. Entschädigungszahlungen sind Einmalzahlungen an den Veräußerer im Zusammenhang mit der Einbringung von Vermögen. Beispiel: T erwirbt das Wohnhaus ihres Vater (Marktwert 800.000 DM) für eine Ausgleichszahlung von 200.000 DEM.

Die Immobilie hat einen Anteil von 20 Prozent. Teilkauf von 1/4 (200.000 bis 800.000 DM); freier Kauf von 3/4 (600.000 bis 800.000 DM). Beschränkungen: " Überschreitet die zugesagte Vergütung den Marktwert des zu übertragenden Vermögenswertes, fallen keine Einstandskosten an. "Bei nicht rechtzeitiger Zahlung der vereinbarten Ausgleichszahlung fallen keine (mehr) Einstandskosten an.

Bei rechtzeitiger, aber nur teilweiser Zahlung ist umstritten, ob der Abschlagsbetrag als Abschlusskosten bewertet werden kann (nach BFH v. 18.9. 91 BFH/NV 92, 36) oder ob überhaupt keine Abschlusskosten anfallen (nach BFH v. 14.7. 88, BFH/NV 89, 155; BFH v. 18.1. 90 BFH/NV 90, 693; Mundt in DStR 91, 698). "Ein späterer Forderungsverzicht des Anspruchsberechtigten bewirkt eine Minderung der Zahlung als Forderungsverzicht (BFH v. 20.12. 90 BFH/NV 91, 384).

"Wird nur auf einen Teil der Ausgleichszahlung verzichtet, müssen die Erwerbskosten für das nicht abzuschreibende Grundstück und den Bauabschnitt entsprechend reduziert werden. "Wird die Entschädigungszahlung bis zum Tode des Begünstigten aufgeschoben und dann beendet, weil der Schuldner zugleich Erben ist, fallen keine Abschlusskosten an (BFH vom 20.12. 90 BFH/NV 91, 309).

Chancengleichheitsfonds sind Zuwendungen des Empfängers an Verwandte, denen er sich im Übertragungsvertrag verschrieben hat. Insofern ist das Kaufgeschäft zahlungspflichtig (BMF-Schreiben vom 1.3.1. 93 Abs. 7). Die Abtretung erfolgt an seinen Vater, der sich zur Übernahme der durch Grundschulden gesicherten Darlehensschuld von aktuell 200.000 DEM und zur Auszahlung seiner Geschwister in Höhe von 900.000 DEM bereit erklärt.

Die S hat durch die Aufnahme der Darlehensschuld und die Auszahlung von 900.000.000.000.000 DEM an Gleichstellungsgeldern, d.h. insgesamt 1.100.000 DEM, Erwerbskosten in Höhe von 200.000 DEM. Übernimmt der Erwerber im Übernahmevertrag die Verpflichtung, Vermögenswerte, die ihm zuvor gehörten, auf Dritte oder den Erwerber des Vermögens selbst zu übertragen, ist dies ein (teilweise) vergütetes Rechtstransaktion = Umtausch.

Sachbezüge aus dem eigenen Vermögensgegenstand werden mit dem beizulegenden Zeitwert bewertet. Die Höhe der Teilvergütung ergibt sich dann aus dem Quotienten des beizulegenden Zeitwerts der gegebenen Vermögenswerte zum Marktwert (bei Privatvermögen) bzw. des Teilwerts ( "Betriebsvermögen") der empfangenen Vermögenswerte. Beispiel: S bekommt von seinem Familienvater drei schuldenfrei vermietete Wohnungen im Gesamtbetrag von 2.000.000 TDM und übernimmt im Austausch sein eigenes Eigenheim im Gegenwert von 800.000 TDM an seine Geschwister.

Bei der S handelt es sich um einen Kaufpreis von 800.000 DEM. Der 58-jährige Familienvater übergab 1993 im Zuge der voraussichtlichen Thronfolge ein 2-Familienhaus an seinen Sohne S ( (Verkehrswert 600.000 DEM, Schätzwert 120.000 DEM, steuerlicher Wert 168.000 DEM, Immobilienanteil 20 Prozent der Anschaffungskosten). Im Gegenzug muss S die Einkommenssteuerschuld seines Vaters von 100.000 Mark zurückzahlen und seinem eigenen Familienvater ein Aufenthaltsrecht in einer der beiden Wohneinheiten einräumen.

Dieses Appartement macht 1/3 der gesamten Wohnfläche aus. Das andere Apartment ist von S selbst bewohnt. Für das eingeräumte (vorbehaltene) Aufenthaltsrecht fallen - kostenlos - keine Einstandskosten an. In diesem Fall ist die Annahme der Steuerpflicht eine Entschädigungszahlung an den Familienvater und wird in diesem Zusammenhang vergütet (siehe oben 3.2). Der Anschaffungspreis des S für das erworbene Grundstück beträgt 100.000 DEM und ist auf die beiden Eigentumswohnungen aufzuteilen, die als Einzelvermögen zu betrachten sind.

Sofern die Erwerbskosten der V-Wohnung zuzurechnen sind, kommt eine Vorzugsbehandlung nach 10e Abs. 1 StG nicht in Frage (Verweis auf BFH S. 24.4. 91 StBl. II, 793): kann bei der Zuordnung der Erwerbskosten angewendet werden. Durch die teilweise Überweisung werden die Prinzipien der Mischspende (für die Entschädigungszahlung von 100.000 DM) in Verbindung mit dem Nutzungserfordernis (betreffend das Aufenthaltsrecht) und 25 ErbsStG angewendet.

Der Einteilung in einen bezahlten und einen kostenlosen Kauf findet nach folgendem Verhältnis statt: Nach dem Übertragungsvertrag muss S das Aufenthaltsrecht zugunsten seiner Schwestern anordnen. Modifiziertes Verhältnis: V, 60 Jahre jung, Verheiratete mit G, 65 Jahre jung, übergibt seinem Kind S im Rahmen der voraussichtlichen Thronfolge im Jahr 1994 ein Mehrfamilienhaus.

Im Übernahmevertrag geht S folgende Pflichten ein: " Hypothekenübernahme auf das Grundstück mit einem Wertstellungsdatum von 100.000 DEM; " Gewährung eines Gleichstellungszuschusses von 100.000 DEM an seine Geschwister; " Gewährung einer Leistung von 200 DEM pro Monat an seine Erziehungsberechtigten bis zum Tode des letzten verstorbenen Erziehungsberechtigten; im Falle einer Veränderung des Lebenskostenindex um mehr als 10% gegenüber dem Zustand am 31. Januar 2007 die Rentenzahlung an seine Erziehungsberechtigten von 200.000 DEM. Im Jahr 1994 können die Vertragsstaaten beantragen, daß über eine Neubewertung der Rentenleistungen auf der Grundlage der Lebensunterhaltskosten und unter gebührender Berücksichtigung der Bedürfnisse und Einkommen der betroffenen Parteien verhandelt wird.

"Betreuung und Verpflegung der Kinder "in alter und kranker Zeit" sowie Beheizung und Säuberung der Appartement. V. die Restwertabschreibung von TDM 2000 für das Zwei-Familienhaus gemäß 7b ElektroStG in Anspruch nehmen. Das Grundstück hat einen Marktwert von 500.000 DEM, der Richtwert liegt bei 100.000 DEM.

Das zweite Appartement ist gemietet. Der Rabatt von TDM 10000 wurde am 15. November 1994 beibehalten. Einkommenssteuerliche Konsequenzen: Nachfolge, aber eine Verkaufstransaktion. Die Vergütung setzt sich zusammen aus der Übernahme der Grundschuld in Hoehe von 100.000 DEM und der Auszahlung an den schwersten von 100.000 DEM, also insgesamt 200.000 DEM; dies entspricht 2/5 des Verkehrswerts des Mehrfamilienhauses.

Auf die Mietwohnung entfielen von den Anschaffungs- und Herstellungskosten TDM 100.000, auf die Eigentumswohnung TDM 100.000. Reduziert um den Grundstücksanteil in der Größenordnung von 20 Prozent hat die Mietwohnung Erwerbskosten in der Größenordnung von 80.000 D-Mark. Der Bemessungsgrund für die Eigentumswohnung wird gemäß 10e Abs. 1 StG auf der Grundlage des proportionalen Gebäudewertes zuzüglich der halben Grundstücksgröße berechnet und beläuft sich somit auf TDM 9.000.

Im Verhältnis zum unentgeltlichen Erwerb des Gebäudeteils zu 3/5 wird die Abschreibung des Vorgängers mit 3/5 von TDM 2000 = TDM 1200 fortgesetzt, wovon die halbe Abschreibung auf die Mietwohnung entfallen soll. Bei Pensionszusagen im Zusammenhang mit der voraussichtlichen Nachfolge übernehmen die Gerichte jedoch immer eine dauerhafte Belastung, es sei denn, der Ausschluss des 323 ZPO ist explizit vorgesehen.

Allerdings müssen die Prinzipien der Mischspende angewendet werden, da einige Überlegungen angestellt wurden. Gibt es keine gravierenden Liquiditäts- oder Familienprobleme, rechnet sich bei der Übergabe von Liegenschaften immer eine teilvergütete Variante. Es reduziert die Steuerbemessungsgrundlage für Schenkungen nach den Vorschriften für gemischte Spenden und verursacht neue Erwerbskosten für einkommensteuerliche Zwecke.

Dadurch ergeben sich weitere Steuerersparnisse für Kinder mit hohem Einkommen.

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