Steuervorteile Wohnungskauf Vermietung

Besteuerungsvorteile Hauskauf Vermietung

In der QBC in direkter Nachbarschaft zum Hauptbahnhof werden neben Büroräumen auch Appartements gebaut. Im Rahmen des Projektes TrIIIple wird auf der Erdeberger Land eine Wohnimmobilie errichtet, zu der auch eine Reihe von Investmentwohnungen gehören. Die darin enthaltenen Appartements sind aufgrund ihrer räumlichen Gegebenheiten und Raumaufteilung auch für die Altersvorsorge geeignet.

Bei Investmentwohnungen ist es tatsächlich ein simples Grundprinzip. Mit den Mieteinnahmen kann man eine Immobilie kaufen, vermieten und den Mietzins bedienen, dann kann man sie entweder vermieten und im hohen Lebensalter ein schönes Zusatzeinkommen erwirtschaften - oder selbst ausnutzen. Unerfahrene sollten beim Erwerb einer solchen Immobilie einige Fallen beachten, wie Andreas Lotz, Teamchef bei RIWOG, erklärt: "Bevor Sie ein Seniorenheim kaufen, sollten Sie sich Gedanken darüber machen, welche Art von Investition Sie sind und welche Langzeitstrategie Sie mit Ihrem Seniorenheim anstreben.

Davon hängen auch die Vergütungsmodalitäten ab - denn im Bereich der Altersvorsorge kann es bei der Vermietung der Wohnungen zu steuerlichen Vorteilen kommen. Verlockend ist es natürlich, wenn man z.B. beim Erwerb einer Investitionswohnung die Mehrwertsteuer beanspruchen kann - aber man muss sich bewusst sein, dass man auch für die jeweilige Mietdauer mieten muss und die Steuerentlastung dann aufgrund der Mieterträge als Mehrwertsteuer an den Bund zurückfließt.

Es gibt kaum jemanden, der den Abzug der Vorsteuer in Anspruch nimmt. Die Einkäufer wollen nachsichtig sein. Denn: "Wenn Sie das Recht auf Abzug der Vorsteuer beanspruchen wollen, brauchen Sie einen Pächter, der sich die Immobilie dann im richtigen Verhältnis zum Anschaffungspreis leistet. Besonders wenn Sie eine Investitionswohnung auf geliehenem Kapital kaufen, brauchen Sie einen Pächter, mit dem Sie die Darlehenszinsen zurückzahlen können.

"Martina Hirsch, Leiterin Verkauf Immobilienentwicklung bei S Real, hat jedoch festgestellt, dass kaum jemand das Recht auf Vorsteuerabzug beansprucht: "Die meisten Käufer erwerben zum normalen Preis, weil man dann mit der Liegenschaft flexibel ist - das heißt, man kann sie selbst nutzen - und sich auch die Prognosekalkulation sparen. Das sind 650 EUR - für die Sie bestimmt einen Pächter finden werden.

"Die Steuervorteile können auch aus einem anderen Grunde zum Boomerang werden. Das ist, wenn Sie sich beim Erwerb einer solchen Ferienwohnung nicht sicher sind, dass Sie sie für 20 Jahre mieten können oder wollen. Beispiel: Man erwirbt vom Immobilienentwickler eine Investitionswohnung zu einem niedrigeren Preis, wenn man die Mehrwertsteuer davon abrechnet.

Aufgrund des Vorsteuerabzugsrechts muss die Ferienwohnung dann für einen bestimmten Zeitraum - in der Regel 20 Jahre - steuerpflichtig vermietet werden. "Sie müssen sich aber bewusst sein, dass Sie, wenn Sie Ihr Seniorenheim nach einer bestimmten Zeit benutzen wollen, mit zusätzlichen Steuerzahlungen gerechnet werden muss - und zwar mit solchen, die Sie mit dem Recht auf Vorsteuerabzug haben.

"Wer also die Ferienwohnung nach zehn Jahren aus irgendeinem Grund benutzen will, muss eine Rückzahlung leisten", erläutert Lang. Ähnlich verhält es sich mit Andreas Lotz von RIWOG: "Wenn Sie Ihre Ferienwohnung für 20 Jahre nicht mieten wollen oder sie am Beginn nicht schätzen können, dann sollten Sie nicht das Recht auf Vorsteuerabzug und sofortige Zahlung des gesamten Betrages haben.

Wenn Sie - aus welchen Beweggründen auch immer - die Immobilie frühzeitig veräußern wollen, muss auch der Steueraspekt berücksichtigt werden. Wenn Sie den Vorsteuerabzug beanspruchen, müssen Sie umsatzsteuerpflichtig mieten. Immer öfter hören Sie von Investmentwohnungen. Wie Marion Weinberger-Fritz erläutert, ist dies steuerlich nicht eindeutig nachvollziehbar.

Für Michael Schmidt, Managing Partner von 3SI Real Estate, liegt der wesentliche Grund für den Erfolg: "Es kommt darauf an, ob Sie eine Rendite erzielen oder Ihr Vermögen schonen. In der Baubranche werden die Menschen versuchen, ihr Einkommen zu erhöhen, im alten Gebäude mehr, um es zu schonen. Michael Schmidt: "Obwohl die MRG ein Problem ist, kann sich die mögliche Miete durch Renovierung, Standortzuschläge oder Aufzüge den Marktpreisen nähern.

"In der Regel müssen die Appartements bei Neubauten oder Altbauten ausreichend groß sein, damit die künftigen Bewohner sie sich finanziell tragen können. Denn, so Marion Weinberger-Fritz: "Die Realloehne sind nicht angestiegen, sondern die Hauspreise. Deshalb bekommen Sie um der logischen Schlussfolgerung willen weniger Wohnraum für das selbe Bargeld. Auch Michael Schmidt meint: "Die Preise pro Quadratmeter mögen zwar gering sein - aber sie addieren sich.

Also je kleiner die Ferienwohnung, umso grösser der potentielle Handel. "Vor 10 oder 20 Jahren waren die Pfändungen im alten Gebäude noch mehr wie Ladenbesitzer, heute sind sie gefragter denn je. Schmidt erkennt, dass die Zahl der Interessenten bei großen Apartments immer kleiner wird - entweder weil sie sich den Erwerb nicht mehr erlauben können oder weil sich der Pächter die Mieten nicht mehr bezahlen kann.

Seiner Meinung nach erwirbt die Haelfte seiner Wohnung Investoren, die anderen Selbstnutzer. Eine Investorenwohnung ist sehr oft eine Wohnung in einem Altbau, in dem sich bereits ein einfacher Pächter befindet. "Diese werden nicht mit dem Zweck der eigenen Verwendung gekauft, sondern um Ihr Vermögen zu schonen.

Für die Wohnungsgröße ist jetzt gilt: 36 ist der neue Fünfzigste Wer erwirbt Seniorenresidenzen? Inzwischen ist es die gehobene Mittelschicht, die solche Liegenschaften erwirbt - nicht nur, weil die Banken auch eigene Mittel in einem Darlehen haben wollen - und sie können nicht alle auftreiben. "Früher war das sehr gut, aber heute sind Liegenschaften in der beruflichen Altersvorsorge recht rar geworden", sagt der Steuerfachmann.

Auch Michael Schmidt sagt: "Die obere Mittelklasse ist die grösste Einkäufergruppe. Nun ist es zu einem beliebten Steuersparmodell geworden - und sei es nur wegen der sehr tiefen Zinssätze. "Sie können Ihr Vermögen mit einem Investment-Haus beträchtlich erhöhen. Allerdings empfiehlt Lang, einen festen Zinssatz zu wählen: "Obwohl es nicht so aussieht, als würde sich die Zinssituation so rasch ändern, gibt ein fester Zinssatz Anleihen.

Es ist auch so, dass das investierte Geld längerfristig bindend ist und die kurzzeitige Verwendung des Gelds nicht möglich ist - es sei denn, Sie akzeptieren signifikante Geschwindigkeitseinbußen. NatÃ?rlich ist es dann, wenn man sich fÃ?r eine vorsorgliche Wohnung noch nicht fertig gestellt hat und PÃ?chter nicht zu einem auch nur so hinfliegen.

Man muss also Zeit planen, Werbung schalten und sich auch Zeit für Sightseeing lassen. Wenn Sie einen Pächter haben, sollten Sie auch darauf achten, dass er seine Mieten zahlt. Übrigens: Man findet es oft im TV, in so genannten Doku-Soaps. In das Appartement kommen nun Vermietungen von Mietstationen - und lassen ein Schuttfeld zurück.

Dies kann kostspielig sein, wenn Sie Ihre Ferienwohnung umbauen. Damit kann der Wunsch nach einem Altersheim sehr rasch zum Alptraum werden. Also muss man sich die Ferienwohnung sehr sorgfältig ansehen. Obwohl es keinen (steuer-)rechtlichen Unterscheid zwischen Investment- und Investment-Wohnungen gibt, gibt es einen für den angestrebten Verwendungszweck der Immobilie.

Ein Investmenthaus ist in der Regel dem Kapitalerhalt gewidmet; bei einem Investmenthaus steht die Verzinsung und Kapitalerhöhung im Mittelpunkt. Für Investitionszwecke sind Altbau-Wohnungen in Top-Innenstadtlagen durchaus möglich; für Investmentwohnungen werden periphere Lagen mit guter Verkehrsanbindung vorgezogen, da die Mietpreise günstig sind und somit die Mietersuche erleichtert wird. Noch vor zehn bis 20 Jahren stand die Investitionswohnung kaum auf der Wunschliste der Verbraucher.

Aufgrund des tiefen Leitzinses der EZB sind Darlehen sehr kostengünstig und darüber hinaus sind Seniorenresidenzen steuerliche Sparmodelle zur Kapitalaufstockung.

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