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Steuer für Privatwohnungen

Der Vorsteuerabzug bei teilweiser privater Nutzung. Buchen Sie einen Koch und einen Barkeeper für Ihre private Feier. Ihr Steuerberater berät Sie gerne in allen Fragen der privaten und gewerblichen Vermietung. Die Einnahmen aus der kurzfristigen Vermietung sind keine Privatsache.

Privatvermietung - steuerliche Falle für Hauswirte

Nicht jeder macht mit seinem Mietobjekt einen guten Einschnitt. Kleiner Trost ist dann, dass die Miet- und Leasingverluste von der Steuerbelastung abzugsfähig sind. Welche privaten Hauswirte beim Kontakt mit dem Finanzamt beachten sollten. Gefragt und dementsprechend kostspielig sind die Appartements und Wohnhäuser. Zum Ärger der Wirtin, einer in Deutschland lebenden Verwalterin im Auslande.

Von weitem will sie die Liegenschaft über einen Broker oder durch Werbung an einen Mann oder eine Dame verkaufen - aber niemand hat sie bisher unterfertigt. Warum die Wohnung keine neuen Bewohner gefunden hat, ist für die Verantwortlichen des Finanzamtes Köln-West nicht von Interesse. Es geht ihnen eher um die Fragestellung, ob die private Vermieterin angesichts der großen kumulierten Vermietungs- und Verpachtungsverluste überhaupt noch eine tragfähige und permanente Ertragsabsicht, kurz EWR, hat.

Der EWR - regelmässig ist es ein bitteres Problem zwischen Grundbesitzern und Steuerbehörden. Wann aus der ehrlichen Absicht der Miete - mit entsprechender steuerlicher Verlustausgleichsmöglichkeit - reine Hobbys werden, wird heftig diskutiert. Der Steuerzahler trägt die Beweispflicht. Um zu verhindern, dass Hausbesitzer ohne Aufrechnungsmöglichkeit auf ihren tatsächlichen Miet- und Pachtverlusten stehen, haben die Verantwortlichen des Bayrischen Landesamtes für Finanzen den sehr hilfreichen Leitfaden "Einkünfte aus Miete und Pacht" erstellt.

Otto Normalsteuerzahler, der eine Liegenschaft privat verpachtet, ist ebenfalls gut beraten, einen Blick in diese meist verständliche Informationsbroschüre zu werfen. Die bayrischen Steuerbeamten geben auf knapp 50 Blatt ausführlich Auskunft darüber, was sie über den EWR wissen müssen. Bestes in Fragen der Wohnvermietung im Vorfeld: "Nach ständigen höchstrichterlichen Urteilen (....) ist bei einer langfristigen Vermietungsaktivität von der Existenz des EWR ohne weitere Überprüfung auszugehen. 3.

Begründung der Beamten: "Eine Miete ist unbefristet, wenn sie nicht nach den zu Anfang der Miete erkennbaren Verhältnissen befristet ist". Deutliche Hinweise auf die Intention, überhaupt Erträge erwirtschaften zu wollen, sind beispielsweise zeitliche Mietverträge, kurzfristige Fremdfinanzierungen, eine prompte Suche nach einem Erwerber oder die eigene Nutzung der Liegenschaft in der Regel innerhalb von fünf Jahren nach dem Erwerb.

Jeder, der das Mietobjekt viel früher als vorgesehen veräußern muss, z.B. wegen einer wirtschaftlichen Notsituation oder im Falle einer Scheidung, muss nicht mit einem EWR-Schnüffeln seitens der Behörden kalkulieren. Die Finanzverwaltung macht auch bei Befristungsverträgen eine Ausnahme: "Wird ein Vertrag auf Verlangen des Vermieters zeitbegrenzt, können daraus keine negativen Konsequenzen für den Mieter im Hinblick auf die EWR-Prüfung erwachsen.

Drei Vermietungsszenarios der bayrischen Steuerfachleute sowie ein Gespräch mit Alexander Wiech von der Firma Hause & Grund Deutschland.

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