Mieterschutz bei Eigenbedarfskündigung

Schutz der Mieter bei Beendigung der Eigennutzung

Benutzen Sie die Wohnung nicht selbst, nachdem Sie Ihre eigene Nutzung beendet haben. Es ist nicht jede Kündigung der eigenen Ansprüche des Vermieters legal: Mieter können sich oft wirksam gegen eine solche Kündigung wehren. Die Kündigung des eigenen Bedarfs ist für den Mieter immer eine unangenehme Angelegenheit. Das LG Berlin stärkt den Mieterschutz mit eigener Bedarfsmeldung", sagt Jörn-Peter Jürgens von der Interessengemeinschaft Mieterschutz in Hannover.

Schutz der Mieter bei Beendigung der Eigennutzung

In Deutschland ist die Beendigung eines Mietvertrages mit unbefristeter Laufzeit der wichtigste Grund für die Aufhebung. Weil Mietinteressenten, die dem Vertrag auf andere Weise treu bleiben, kaum gekündigt werden können, werden oft persönliche Anforderungen gestellt. Selbst wenn das Vermögen des Eigentümers grundlegend gesichert ist, steht diesem fundamentalen Recht ein verhältnismäßig starker Eigentumsanspruch des Eigentümers der Immobilie gegenüber.

Daher muss jede Beendigung des persönlichen Bedarfs vom jeweiligen Nutzer im konkreten Fall exakt nachvollzogen werden. Die Vermieterin muss bei der Beendigung ein "berechtigtes Interesse" einfordern: Es gibt nur zwei Fälle: Ein Hindernis für eine angemessene wirtschaftliche Verwertung liegt z. B. vor, wenn der Eigentümer in finanziellem Notstand ist und die Immobilie veräußern muss.

Die meisten Verfahren werden mit einer Abrechnung oder Mietvertragsverlängerung auf der Grundlage der sozialen Klausel abgeschlossen, ohne dass persönliche Bedürfnisse grundlegend verleugnet werden. Nichtsdestotrotz gehen nur sehr wenige Nutzer gegen eine aus eigenen Gründen gerechtfertigte Aufhebung vor. Vor einer Verhandlung mit unsicherem Ergebnis zieht der Bewohner lieber aus. Es ist auch empfehlenswert, nach dem Umzug zu prüfen, ob die vom Eigentümer bezeichnete Personen tatsächlich in die Ferienwohnung einziehen.

"Was meinen Sie mit persönlichen Bedürfnissen? Persönliche Voraussetzungen bestehen, wenn der Eigentümer die Ferienwohnung für sich, ein Familienmitglied oder eine zum Haushalt gehören. Die Vermieterin muss dieses persönliche Bedürfnis in schriftlicher Form nachweisen. Er muss also mitteilen, wer in die Ferienwohnung ziehen soll und warum diese Personen diese haben.

Welche Personengruppe kann der Hausherr für sich in Anspruch nehmen? Persönliche Bedürfnisse können für gewisse nahe Familienmitglieder beansprucht werden. Die Vermieterin kann auch den persönlichen Gebrauch für eine zum Haushalt gehörige Personen beanspruchen. Dazu gehören z.B. ein Betreuer, der sich um den im selben Hause wohnenden Hauswirt kümmern soll, oder eine Hauswirtschafterin der Wirtsfamilie.

Die von einer Beendigung des Mietverhältnisses betroffenen Personen sollten sicherstellen, dass sich der Grund für die Beendigung nicht verändert. Sobald der Hauswirt persönliche Bedürfnisse für seinen Jungen beansprucht hat, darf er die Ferienwohnung nicht mehr für seine Töchter beanspruchen. Inwiefern sind persönliche Anforderungen zu begründen? Das Kündigungsschreiben muss formell in schriftlicher Form erfolgen. Darin muss der Hausherr angeben, für welche Personen er die Ferienwohnung bräuchte.

Bei Fehlen dieses Grundes ist die Stornierung wirkungslos. Die Mieterin muss anhand der in der Kündigungserklärung genannten Gründe feststellen können, ob es Sinn macht, der Aufkündigung zu widersprechen. Fällt der angegebene Anlass während der Frist oder während eines Räumungsverfahrens weg, wird die Beendigung hinfällig. Möchte der Hausherr die beendigte Wohneinheit selbst benutzen, muss er dies damit rechtfertigen, wie er derzeit lebt und warum er nicht mehr so leben will oder kann.

Die gerichtliche Prüfung einer begründeten Stellungnahme erfolgt daraufhin, ob sie angemessene und verständliche Kündigungsgründe hat. Beispielsweise musste eine Hauswirtin ihre Auflösung näher erläutern, in der die Ferienwohnung dem ausgewachsenen und alleinstehenden Kind und seinem Familienvater, dem Mann der Hauswirtin, zur Verfügung gestellt werden sollte. Im Falle von Kündigungen des persönlichen Gebrauchs sind daher die Ursachen sorgfältig zu untersuchen und ggf. die örtliche Mietervereinigung zu fragen, ob die Ursachen als angemessen und verständlich anzusehen sind.

In einem Punkt entfällt sogar eine Rechtfertigung, die als angemessen und verständlich angesehen wird oder wenigstens verzögert werden kann, und zwar dann, wenn der beendigte Pächter auf die Sozialversicherungsklausel verweist. Wie lautet die soziale Klausel? Das Sozialgesetzbuch, auch Härtefallklausel oder Härtefallklausel oder Härtefallklausel oder Härtefallklausel oder Härtefallklausel oder Härtefallklausel oder Härtefallklausel oder Härtefallklausel oder Härtefallklausel oder Härtefallklausel oder Härtefallklausel oder Härtefallklausel oder Härtefallklausel genannt, ist das Gegenstück zum Kündigungsrecht des Vermieters.

Aufgrund dieser Bestimmung kann der Bewohner in seiner gemieteten Wohnung verbleiben, auch wenn die eigenen Bedürfnisse des Eigentümers gerechtfertigt sind. Möchte sich der Pächter auf die Sozialversicherungsklausel beziehen, muss er seinen Einwand gegen die Beendigung des Mietverhältnisses vorbringen. Die Beanstandung ist vom/von der VermieterIn selbst zu unterzeichnen und muss dem/der VermieterIn mindestens zwei Monaten vor Fristablauf beigebracht werden.

Sie entfällt nur, wenn der/die VermieterIn den MieterIn in der Kündigung nicht auf die Widerspruchsmöglichkeit hingewiesen hat. Im Falle eines Rechtsstreits zwischen Mietern und Vermietern werden die beiderseitigen Belange abgewogen. Wenn sie die Mieterinteressen für gleichberechtigt erachtet, hat das Eigennutzungsinteresse des Eigentümers gegenüber dem des Eigennutzers den Vorzug.

Bei Vorliegen bestimmter Härtefälle (z.B. Altersgrenze, Gebrechen) kann es jedoch zu einer Verlängerung des Mietverhältnisses kommen. Wenn der Hauswirt gerade erst die von ihm gewünschte Immobilie erwirbt, kann ihm das Landgericht vorwerfen, dass er über das Lebensalter des Pächters Bescheid wusste und keine leere Wohneigentumswohnung erstanden hat.

Wenn eine gemietete Wohneinheit in eine Stockwerkeigentumswohnung umgebaut wird, steigt das Risiko einer Kündigung für den Mieters. Die oben genannten Fallbeispiele verdeutlichen, dass viele Hauskäufer auch in ihrer neu erworbenen Immobilie wohnen wollen. Dann beanspruchen Sie Ihre eigenen Anforderungen. Beim Umbau einer gemieteten Wohneinheit in eine Stockwerkeigentumswohnung kommt jedoch ein spezieller Entlassungsschutz zur Anwendung. Die Kündigungsfrist für den Käufer der Immobilie (d.h. den neuen Vermieter) muss eine sogenannte Sperrfrist von mind. drei Jahren sein.

Der Erwerber einer Wohnungseigentumswohnung kann den Bewohner der Ferienwohnung erst nach drei Jahren zum persönlichen Gebrauch auflösen. Die Sperre entfällt, wenn die Ferienwohnung bei Bezug bereits als Stockwerkeigentum genutzt wurde. Wird eine Mietwohnung in eine Stockwerkeigentumswohnung umgebaut - im Osten Deutschlands wird dies als Privatisierungsmaßnahme bezeichnet - sollten sich die Bewohner über die Sperrzeiten bei ihrem lokalen Mieterverband nachfragen.

Wird beispielsweise die Bereitstellung von Mietwohnraum für die Bewohner eines Gebietes als bedroht angesehen, kann eine Staatsregierung für diese Bereiche eine Sperrzeit von zehn Jahren vorsehen. Wer die 10-jährige Kündigungsfrist genutzt hat, verlängert nicht nur seine Kündigungsfrist, sondern hat auch größere Möglichkeiten, wenn er die soziale Klausel für sich durchsetzen will.

Darüber hinaus hat jeder Bewohner, dessen Appartement in eine Stockwerkeigentumswohnung umgebaut werden soll, ein Erstversorgungsrecht. Das Recht erlischt nur, wenn der Eigentümer die Immobilie an einen Verwandten oder eine Haushaltsperson veräußern möchte. Der Schutz der Bewohner wird erhöht, wenn sozialer Wohnungsbau in Wohnungseigentum umgestaltet wird.

Den Mietern muss nicht nur mitgeteilt werden, sie haben auch ein rechtlich garantiertes Erstversagen. Bei einem Verkauf der Wohnungen sind die Bewohner vor der Beendigung der Eigennutzung gesichert, solange die Wohnungen noch von der Öffentlichen Hand subventioniert werden. Dieses fast völlige Kündigungsverbot ist nur dann nichtig, wenn der Besitzer die Kredite frühzeitig zahlt.

Aber auch dann gibt es in der Regel immer noch eine lange Sperrzeit von zehn Jahren. "Ein unbefristeter Vertrag kann mit einer Kündigungsfrist von drei Wochen gekündigt werden. Allerdings müssen Mietinteressenten je nach Mietdauer eine Kündigungsfrist von bis zu 12 Monaten beachten, wenn sie eine Kündigung wünschen. Im Gegensatz zu Mietern, die zur fristlosen Kündigung berechtigt sind, benötigen Mietern einen der im Recht genannten Gründe, z.B. ihren eigenen Bedarf, wenn sie den Vertrag mit einem Mietinteressenten fristgerecht und unter Einhaltung der Bestimmungen des Mietvertrags auflösen wollen.

Unabhängig davon, ob der/die MieterIn oder der/die VermieterIn kündigt, müssen Stornierungen immer in schriftlicher Form erfolgen. Der Rücktritt muss persönlich unterfertigt werden.

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