Immobilienrecht

Liegenschaftsrecht

Das Immobilienrecht umfasst alle immobilienrechtlichen Aspekte. Es gibt oft Unklarheiten rund um das Immobilienrecht: Eine starke und intensive Tätigkeit in unserer Kanzlei ist das gesamte Immobilienrecht. Auf dem Portal Immobilien- und Mietrecht finden Sie aktuelle Nachrichten und Expertenwissen zu Gesetzen, Urteilen und Praxisbeispielen aus dem BGB-Mietrecht. Fachanwälte für Gesellschaftsrecht, Immobilienrecht, Kapitalmarktrecht, Pharma- und Pharmarecht sowie Private Equity / Venture Capital.

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Das Immobilienrecht deckt alle immobilienrechtlichen Belange ab. Man kann den Ausdruck nur verstehen, wenn er sich auf die jeweiligen Rechtsbereiche bezieht, in denen "Immobilienrecht" stattfindet. Der Gesetzgeber benutzt den Ausdruck selbst nicht. Jeder, der eine Immobilie errichtet, vermarktet, kauft oder veräußert, beschäftigt sich mit dem Immobilienrecht. Beim Immobilienrecht ist zwischen öffentlichem Recht und Privatrecht zu differenzieren.

Öffentliches Recht reguliert die Rechtsverhältnisse von z.B. Bauherrn und Grundstückseigentümern gegenüber öffentlichen Einrichtungen und die Beziehung zur Öffentlichkeit. Die Grundlage des Privatrechts bilden die Rechtsverhältnisse zwischen Privatpersonen. Beispielsweise ist im öffentlichen Recht festgelegt, wer ein Haus unter welchen Bedingungen bauen darf, im Zivilrecht ist festgelegt, wie das Grundstück seigentum übergeht oder welche Rechte in einem Nachbarschaftsverhältnis bestehen.

Die offensichtlichste Kontaktstelle, mit der die Staatsbürger mit dem Immobilienrecht in Berührung kommen, ist das Grundstückskaufvertragsrecht. Der Eigentumserwerb an einem Grundstück geschieht durch Vereinbarung zwischen Verkäufer und Käufer über den Eigentumserwerb und durch Eintrag in das Grundstücksregister (§§ 873, 925 BGB). Weil nahezu alle Transaktionen im Rahmen des Eigentumsübergangs und der Belastungen von Grundstücken der Beurkundung unterliegen, werden die damit zusammenhängenden Amtshandlungen des Beurkundungsgesetzes geregelt.

Damit ist der Beurkundungsnotar dazu angehalten, den Betroffenen das Protokoll einer Beglaubigung zu verlesen, zustimmen zu lassen und handschriftlich unterzeichnen zu lassen. 2. Grundbesitz und alle Rechte (z.B. Grundpfandrecht, Wegerecht) und Verpflichtungen (z.B. Baurecht) im Zusammenhang mit dem Grund und Boden müssen in das Kataster eintragen werden. Das Grundbuchreglement reguliert, was im Kataster mit welchem Gehalt eintragen wird.

Zu jedem Objekt wird ein Katasterblatt erstellt, aus dem alle Rechte und Verpflichtungen in Bezug auf das Objekt abgeleitet werden können (§ 3 Abs. I GBO). Anstelle eines Grundstücks kann der Bauherr auch ein Erbbauberechtigung zugunsten eines Dritten anordnen. Die Einzelheiten sind im Erbbaugesetz geregelt. Bei der Maklerkommission handelt es sich um eine Erfolgskommission, die der Vermittler nur dann erhält, wenn er Erfolg hat.

Handelt es sich um die Wohnungsvermittlung, regeln die Wohnungsvermittlungsgesetze weitere Einzelheiten. Anschließend erhält der Vermittler seine Vermittlungsprovision nur, wenn er einen Interessenten mit Erfolg vermitteln kann. Der Gesetzgeber sieht auch das Vorleistungsverbot, das Nebenkostenverbot und die Verknüpfung der Maklertätigkeit mit der Annahme von weiteren Pflichten wie dem Erwerb von Küchengeräten vor.

Zusätzlich zu diesen Bestimmungen des Privatrechts beinhaltet das Recht auch Verwaltungsstrafbestimmungen, die Zuwiderhandlungen mit Geldbußen sanktionieren. Anschließend bezahlt nur der Hauswirt, der den Vermittler mit der Vermietung von Mieter Innendienstmitarbeitern betraut, die Kommission. Um den Kunden vor zweifelhaften Händlern zu schützen, sind in der Maklerverordnung (MaBV) spezielle Regelungen enthalten. Zusätzlich zu den speziellen Buchhaltungs-, Erfassungs-, Informations- und Meldepflichten müssen Vermittler, Bauherren und Bauleiter, die das Vermögen ihrer Kunden zur Durchführung der Bestellungen annehmen, Sicherheiten (z.B. Bankgarantie) stellen oder für den Kunden eine Absicherung in der Höhe des Vermögens aufrechterhalten.

Die Rechte und Verpflichtungen der Vermieter und Pächter im Mietvertrag sind im Mietvertrag geregelt (§§ 535 ff BGB). Die Nutzungsrechte des Pächters beschränken sich auf die Benutzung der gemieteten Räumlichkeiten. Gewerbemietrecht bezieht sich auf die Rechte und Verpflichtungen der gewerblichen Mietinteressenten. In den Mietverträgen sind die Bewohner regelmässig dazu angehalten, nicht nur die Grundmiete, sondern auch die Instandhaltungskosten der Liegenschaft zu zahlen (§ 556 BGB).

Einzelheiten zu Umlagemöglichkeiten und deren Verrechnung finden Sie in der BetrKV. Darüber hinaus werden in der Heizkostenverordnung die Verpflichtungen des Eigentümers zur Heizkostenabrechnung beschrieben. Die Pächterin oder der Mieter eines Grundstückes oder einer Liegenschaft ist befugt, die Liegenschaft über die bloße Benutzung hinaus zu nutzen (§ 581 BGB).

Beispiel: Ernten eines Obstgartens mit den Möbeln eines Restaurants. Wenn eine Liegenschaft aus mehreren selbständigen Wohn- oder Geschäftseinheiten zusammengesetzt ist, können Wohn- und Teilbesitz durch eine notarielle Aufteilungserklärung festgestellt werden. Das Wohnungseigentumsrecht wird im Detail verschoben. Gewerbewohnungsverwalter und Mietwohnungsverwalter brauchen ab Jahresmitte 2018 erstmalig eine Bewilligung nach 34c GewO nach dem "Gesetz zur Einführung eine Berufszulassungsregelung für gewerbliche Grundstücksmakler und Wohnimmobilienverwalter".

In der Immobilienbranche findet viel unter Mitwirkung von Maklern statt. Grundstücksmakler brauchen eine Gewerbeberechtigung nach § 34c GewO. Er muss seine persönliche Zuverlässigkeit und sein Leben in ordnungsgemäßen Finanzzertifikaten vorweisen. Nach dem " Berufsgenossenschaftsgesetz für Gewerbeimmobilienmakler und Hausverwalter " sind Vermittler ab Jahresmitte 2018 dazu angehalten, sich innerhalb von drei Jahren regelmässig für 20h auszubilden.

Ungeachtet dessen besitzen die kompetenten Makler die entsprechenden Fähigkeiten, die sie zum Beispiel in einer IHK-zertifizierten Immobilienmaklerausbildung erlangt haben. Sie umfasst die Erstellung und Verwaltung der Bau- und sonstiger Nutzungen durch die Stadtentwicklungsplanung im Zuständigkeitsbereich der Kommunen, gliedert die rechtliche Genehmigungsfähigkeit der Bauplanung nach Bereichen mit Bebauungsplan, im Rahmen von Baugebieten und dem Außengebiet, reguliert das Enteignungs- und das Entwicklungsbeitragsrecht.

Aus Vereinfachungsgründen wurden das Baurecht und das bisher parallele Stadtentwicklungshilfegesetz in einem einzigen Recht zusammengeführt. Daneben gilt die Bewertungsverordnung zur Verkehrswertermittlung von Grund und Boden (ImmoWertV), die Bau-Nutzungsverordnung, in der die strukturelle Bodennutzung (Aufteilung der Flächen, z.B. in Reinwohngebiete, Allgemeinwohngebiete, Dorfgebiete, Mischgebiete oder Gewerbegebiete) geregelt ist.

In der Boden-Richtlinie sind Leitlinien für die Bestimmung der Grundwerte von Grund und Boden enthalten. Mit der Immobilienrichtlinie (SW-Richtlinie), der Vergleichsrichtlinie (VW-Richtlinie) und der Einkommenswertrichtlinie (EW-Richtlinie) werden Informationen zur Bestimmung der Real- oder Vergleichswerte von Liegenschaften bereitgestellt. Neben der Baugesetzgebung regelt die Landesbauordnung der Länder Einzelheiten der Grundstücksentwicklung (Beispiel: Bauverordnung für Berlin - BauO Bln).

Sie enthält Vorschriften zur energetischen Wärmedämmung und energetischen Betriebstechnik für Gebäude (EnEV) und fordert vom Bauherrn ein energiesparendes Handeln beim Bau von Neubauten und bei der Grundsanierung von Bestandsimmobilien. Wer seine Liegenschaft veräußern will, ist dazu angehalten, dem Interessenten bei der Begehung einen Energiepass zu übergeben, aus dem sich der Energieverbrauch des Objektes ergeben hat (§ 16 EnEV).

Die Einführung der Grunderwerbssteuer beim Immobilienverkauf wird durch das Gesetz über die Grunderwerbssteuer geregelt. Damit ist der Erwerber zur Zahlung der Grunderwerbssteuer gemäß dem Kaufpreis gebunden. 13 Abs. I Nr. 4a Erbschaftssteuergesetz sieht vor, dass die Zuwendung eines Vermögens an den Ehegatten zu dessen Lebenszeit unversteuert ist, wenn das Vermögen für eigene Wohnzwecke (Einfamilienhaus) verwendet wird und der Empfänger dort für zehn Jahre lebt.

Der Mieter einer Liegenschaft muss die Mieterträge in einer Einkommenssteuererklärung, Anhang V ( 21 EStG), als Einnahmen aus Miete und Leasing ausweisen.

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