Immobilienhandel Steuer

Grundsteuer

und Immobilien/Steuern und Gewerbeimmobilienhandel. Ab wann ist der Verkauf von Immobilien steuerfrei und wann beginnt der gewerbliche Immobilienhandel? Mehrwertsteuerfreie Gebäude von Unternehmen bis zu Immobilienmaklern. Wie hoch ist die Mehrwertsteuer beim Kauf oder Verkauf von Immobilien? Die Vorsteuerabzüge für Immobilien werden um fünf Prozent pro Jahr reduziert.

Gewerblicher Immobilienhandel' und Steuerwesen

Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs und der Finanzverwaltung ist der gewerbliche Immobilienhandel, wenn eine natürliche oder juristische Person Immobilien gezielt und mit der Intention der Gewinnerzielung erwirbt und verkauft, und nicht zum Zwecke der Vermögensverwaltung oder als Chance. In der Steuerrechtspraxis wird die Fragestellung, ob ein gewerblicher Immobilienhandel besteht, nach den nachfolgenden Gesichtspunkten beurteilt: Teilnahme an einer offenen Handelsgesellschaft (eG), offenen Handelsgesellschaft (KlG) oder KG (KmG).

Die oben genannten Auswahlkriterien können für sich genommen ausreichen, um eine selbstständige Tätigkeit als gewerblicher Immobilienmakler aufzunehmen. In der BGerpraxis (vgl. BGE 2C_948/2010) wird von einer selbständigen Tätigkeit ausgegangen, wenn die folgenden Bedingungen voll- oder teilzeitlich und dauerhaft oder vorübergehend erfüllt sind: In seiner Entscheidung 2C_948/2010 bestätigte er, dass der Immobilienhandel kontrollierbar ist: etc. etc. etc.

Nachfolgergemeinschaften sind nicht als Ganzes ohne eigene juristische Persönlichkeit steuerpflichtig, sondern nur ihre Nachfolger. Die obigen Voraussetzungen können mit folgender Besonderheit gelten: Wertsteigernde Maßnahmen oder auch die Errichtung eines neuen Gebäudes durch die Erbschaftsgemeinschaft im eigenen Namen und auf eigene Kosten für den Wiederverkauf als Ganzes oder über einzelne StWE-Einheiten können zu einer Überführung der Erbschaftsgemeinschaft in eine (Handels-)einfache Personengesellschaft, offene Handelsgesellschaft oder KG sowie zu einer planmäßigen und systematischen Vorgehensweise des Verfahrens beitragen.

Übertragung einer Liegenschaft vom Betriebsvermögen in das private Vermögen? Beispiel: Im Monistensystem ist die Trennung zwischen Privat- und Geschäftseigentum irrelevant, weshalb die Klassifizierung des Steuerzahlers als gewerblicher Immobilienmakler folgende Wirkungen hat: BE: Unter gewissen Bedingungen kann der Gesamtgewinn aus der Aktivität als gewerblicher Immobilienmakler mit der Einkommensteuer oder der Ertragssteuer verbucht werden.

Im dualen Modell hat die Qualifizierung zum Gewerbeimmobilienmakler folgende Auswirkungen:

Das Limit von drei Objekten und der Fünfjahreszeitraum

Grundstücksverkäufe von natürlichen Personen sind grundsätzlich steuerbefreit und werden in der Regel von der Finanzverwaltung ignoriert. Aber was geschieht, wenn sich die Umsätze einer Einzelperson ansammeln und mehrere Liegenschaften innerhalb eines begrenzten Zeitraumes wiederverkauft werden? Hier kann sich der private Verkauf zum gewerblichen Immobilienhandel ausweiten. Der gewerbliche Immobilienhandel startet in der Regel, wenn mehr als drei Liegenschaften innerhalb von fünf Jahren veräußert werden.

Ehegatten sind daher befugt, innerhalb dieser Zeit drei Liegenschaften steuerbefreit zu veräussern. Entscheidender Unterscheid zwischen dem privaten und kommerziellen Immobilienhandel ist die Besteuerung der Verkaufserlöse. Generell kann gesagt werden, dass Privatverkäufe dem Veräußerer weit mehr steuerliche Vorteile bringen als der Handel. Daher ist es in der Regel im Sinne des Bauherrn, seine Immobilie freihändig zu veräussern und den Handel mit Gewerbeimmobilien zu unterlassen.

Ausschlaggebend für den Handel mit Gewerbeimmobilien ist, wie bereits gesagt, die Dreiobjektgrenze. Wenn innerhalb der Fünfjahresfrist mehr als drei Objekte verkauft werden, ist damit zu rechnen, dass die Veräußerung vom Steueramt als gewerblicher Immobilienhandel eingestuft wird. Die Begrenzung gilt nicht nur für alle Arten von Gebäuden, sondern auch für unbebautes Land.

Es ist auch zu berücksichtigen, dass unterschiedliche Wohneinheiten im gleichen Haus als separate Liegenschaften betrachtet werden und daher individuell hinzukommen. Liegenschaften, die der Besitzer z.B. für eigene Wohnzwecke verwendet oder geerbt hat, werden nicht berücksichtigt. Die Unterscheidung zwischen privaten und gewerblichen Immobilienverkäufen ist daher vorgeschrieben, die endgültige Festlegung obliegt jedoch immer dem Steueramt.

Diese hat im Einzelfall die Wahl, ob es sich um einen privaten oder kommerziellen Immobilienhandel handelt. Somit kann die private Vermögensbetreuung trotz Grenzüberschreitung übernommen werden oder das Steueramt akzeptiert den Gewerbeimmobilienhandel trotz Einhaltung der Grenzen. Dabei wird davon auszugehen, dass alle Wohnungsverkäufe, die vor der Erschließung getätigt werden, als Gewerbeimmobilienhandel zu klassifizieren sind.

Der gewerbliche Immobilienhandel kann auch trotz Einhaltung der Fristen bestehen, wenn eine bedingungslose Verkaufsabsicht gegeben ist. Eine Verkaufsabsicht steht immer in engem Bezug zum Zeitrahmen zwischen Kauf, Entwicklung und Verkauf, der Aufschluss über die Absicht des Besitzers gibt. Dementsprechend ist das Bild ausschlaggebend für die Bewertung, ob es sich um einen gewerblichen Immobilienhandel handelt.

Die Veräußerung von Ein- und Mehrfamilienhäusern kann trotz Einhaltung der 3-Objekt-Grenze zu einer Steigerung des Gewerbeimmobilienhandels führen. Ein weiterer Hinweis für den Gewerbeimmobilienhandel ist eine sofortige Entwicklung nach dem Erwerb des Grundstücks, auf dem nach Abschluss der Erschließung ein Direktverkauf zustandekommt. Wird bereits während der Entwicklung ein Broker beauftragt, kann dies auch auf die Absicht hindeuten, die Immobilie zu verkaufen.

Allerdings kann es auch vorkommen, dass trotz Grenzüberschreitung kein Gewerbeimmobilienhandel stattfindet. Bei langfristig angemieteten Objekten ist dies oft der Fall. Wird eine Liegenschaft veräussert, die zuvor für einen Zeitraum von 10 Jahren an eine Privatperson verpachtet wurde, wird der Kauf in der Regel als privater Kauf klassifiziert. Es ist gleichgültig, wie viele Objekte veräussert werden, so dass vier Objekte innerhalb kürzester Zeit veräussert werden können.

Der gewerbliche Immobilienhandel schließt auch Verkäufe von Liegenschaften aus, bei denen keine Wiederholung des Verkaufs beabsichtigt ist. Wenn mehrere Objekte mit verschiedenen Wohneinheiten, zum Beispiel große Wohngebäude, innerhalb eines begrenzten Zeitraumes verkauft werden und der Veräußerer bestrebt ist, sowohl einzeln zu verkaufen als auch einen größtmöglichen Gewinn zu erzielen, ist eine erneute Absicht zu befürchten. Entsprechend wichtig ist auch hier die Verkaufsabsicht.

Auch Verkäufe aufgrund von Einschränkungen oder so genannte Dringlichkeitsverkäufe sind vom Handel mit Gewerbeimmobilien ausgenommen. Liegenschaften, die aufgrund einer Vererbung auf eine andere Personen übergegangen sind, sind von der Begrenzung auf drei Objekte auszunehmen. Sofern die Liegenschaft nicht mit der klaren Absicht geerbt wird, gewerbliche Immobiliengeschäfte zu tätigen, da z.B. der Erbe selbst Immobilienhandel betreibt.

Alle kostenlos übertragenen oder erworbenen Objekte sind generell von der Grenzlinie auszunehmen. Was hat die Klassifizierung als Gewerbeimmobilienhandel zur Folge? Eine wesentliche Unterscheidung zwischen dem gewerblichen und dem privaten Immobilienhandel betrifft die zu zahlenden Abgaben. Die Erlöse aus dem Immobilienverkauf sind beim gewerblichen Immobilienhandel sowohl mit der Einkommensteuer als auch mit der Gewerbeertragsteuer zu verrechnen.

Zudem muss der Verkaufserlös besteuert werden, wenn sich die Liegenschaft nur kurzzeitig im Besitz des Besitzers war. Das bedeutet, dass der Veräußerer mehrere Abschläge vornehmen muss, wenn er eine Liegenschaft nicht im privaten, sondern im geschäftlichen Bereich verkaufen muss. Wurden beispielsweise die ersten Veräußerungen als Privatverkäufe klassifiziert und besteuert und wird kurz darauf ein anderer Veräußerungsvorgang durchgeführt und damit die Obergrenze übertroffen, kann es vorkommen, dass der Erlös aus dem Veräußerungsvorgang nach den Vorschriften des Gewerbeimmobilienhandels nachträglich besteuert werden muss.

Zur Vermeidung ist es notwendig, die Vorschriften und Termine des Gewerbeimmobilienhandels einzuhalten. Für den Handel mit Gewerbeimmobilien ist die Einkommensteuer vom Ertrag des Veräußerers abhängig. 2. In Abhängigkeit von der Einkommenshöhe wird ein gewisser Satz festgesetzt, auf dessen Grundlage die Einkommensteuer errechnet wird. Die Einkommensteuer gilt nicht für private Immobilienverkäufe, sobald die Frist von zehn Jahren abläuft.

D. h., wenn die Liegenschaft seit mehr als zehn Jahren im Eigentum des Besitzers ist, muss der Ertrag nicht mit der Einkommensteuer besteuert werden. Auch bei Verkäufen von Gewerbeimmobilien gelten die Spekulationsfristen. In den meisten Fällen werden Gegenstände nur dann in den kommerziellen Vertrieb einbezogen, wenn sie sich seit weniger als fünf Jahren im Eigentum des Veräußerers befinden.

Der Betrag der Steuer hängt dann von der Gewinnhöhe ab. Beim Verkauf von Gewerbeimmobilien wird der Immobilienwert grundsätzlich als Geschäftsvermögen erfasst und ist daher entweder anhand der Anschaffungs- oder mit dem Fortführungswert zu ermitteln. Der Steuerbetrag hängt vom Hebesatz und dem Immobilienwert, d.h. dem Kaufpreis ab.

Für gewerbliche Immobilienverkäufe muss sie immer bezahlt werden. Aus steuerlicher Sicht bringt der Privatverkauf von Grundstücken klare Vorzüge gegenüber dem Gewerbeimmobilienhandel, da auf den Verkaufserlös weniger Steuer zu entrichten ist. Es ist daher für jeden Besitzer, der seine Immobilie veräußern will, von Bedeutung, sich im Voraus zu erkundigen und sich zu vergewissern, welche Vorschriften zu beachten sind, um beim Kauf die rentabelsten und steuergünstigsten Möglichkeiten auszusuchen.

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