Immobilien im Betriebsvermögen

Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien im Betriebsvermögen

Informationen zum Thema "Immobilien als Betriebsvermögen": KG und einer Immobiliengesellschaft. Das Objekt als Betriebsvermögen einer GmbH & Co KG. Repatriierung einer Immobilie aus dem Betriebsvermögen in das Privatvermögen. Im Betriebsvermögen gehaltene Immobilien werden steuerlich wie die Gesellschaft selbst behandelt.

notwendige BH + Immobilien

Im Einzelfall können gewerblich genutzter Grundbesitz zu beträchtlichen Steuer- oder konkreten Finanzrisiken führt. Betrachten wir den einzelnen Unternehmer (Freiberufler, Selbständiger, Gewerbetreibender), sein betriebsnotwendiges Vermögen, die Fragen, was zum erforderlichen Betriebsvermögen dazugehört und die Konsequenzen daraus. Die Bezeichnung "Betriebsvermögen" ist rechtlich nicht festgelegt. Das Betriebsvermögen eines Unternehmens umfasst nach der geltenden Handels- und Steuerrechtsprechung und den Weisungen des Bundesministeriums der Finanzen an die Arbeitnehmer der Finanzbehörden in Gestalt von Einkommenssteuerrichtlinien (EStR R 2. 2) alle Vermögenswerte, die er besitzt und die er erworben, gefertigt oder in sein Unternehmen investiert hat (Übernahme aus dem Privatvermögen).

Für steuerliche Zwecke wird weiter zwischen "Privatvermögen", "willkürlichem Betriebsvermögen" und "notwendigem Betriebsvermögen" differenziert (EStR R 4.2). Das private Vermögen umfasst alle Vermögenswerte des Unternehmens, von denen weniger als 10% für geschäftliche Zwecke verwendet werden. Für Vermögenswerte, die zu mehr als 10 Prozent, aber nicht mehr als 50 Prozent des Geschäfts verwendet werden, hängt es von der individuellen Entscheidungsfindung des Unternehmens ab.

Wenn er diese Vermögenswerte seinem Betrieb zuordnet, wird der Ausdruck "willkürliches Betriebsvermögen" für Steuerzwecke verwendet. Als " betriebsnotwendiges Vermögen " gelten alle Vermögenswerte (sofern es sich nicht um ein Grundstück handelt), die zu mehr als 50 Prozent für eigene Geschäftszwecke verwendet werden. Dabei ist es unerheblich, ob die Anlage für buchhalterische Belange im Sachanlagevermögen der Gesellschaft geführt wurde oder nicht.

Zu Beginn werden die gefahrenen Betriebskilometer mit der KM-Flatrate zur Senkung der Steuern mitberücksichtigt. Die KM-Leistung des Fahrzeugs ist in dem Jahr, in dem sie die Leistung des privaten KM übertrifft, Bestandteil des erforderlichen Geschäftsvermögens des Unter-nehmers. Anschließend ist das Vehikel in das Betriebsregister der Gesellschaft einzutragen und die jährlich anfallende Wertminderung und sonstige Fahrzeugkosten als Betriebsaufwand zu erfassen.

Im Falle einer Veräußerung ist der Restbuchwert mit dem Verkaufspreis zu verrechnen und der Restbetrag als Betriebsertrag bzw. Betriebsaufwand (im Falle eines Veräußerungsverlustes) steuerrechtlich zu erfassen. Der Privatgebrauch des jetzt fahrenden Fahrzeugs ist dann im Sinne der rechtlichen Bestimmungen als Eigenverbrauch zu versteuern (Logbuch oder 1%-Regel). Nun kommen wir zur Immobilie, die vom Eigentümer der Immobilie ganz oder zum Teil für Betriebszwecke verwendet wird.

Zum betriebsnotwendigen Vermögen zählen bei Überschreitung der Mindesteinkommensgrenze von 20.500 Euro ( 8 Einkommensteuerdurchführungsverordnung + R 42 EStR) Grundstück, Teile von Grundstücken, Gebäuden und Gebäudeteilen, die im Besitz des Unternehmens sind und ausschliesslich und direkt für eigene unternehmerische Zwecke verwendet werden. Dabei ist zu berücksichtigen, dass ein teils für den eigenen Betrieb, teils für Wohn- oder Mietzwecke genutztes Objekt je nach Nutzung und Funktion szusammenhang in mehrere Vermögenswerte untergliedert ist.

Das Erdgeschoß ist das Geschäft des Unternehmens, im ersten Geschoß lebt er mit seiner Gastfamilie und das zweite Geschoß umfasst Appartements, die an Dritte verpachtet sind. Die Liegenschaft wird damit zu drei Vermögenswerten, die sich in ihrer Nutzung und Funktion voneinander abheben. Das Objekt ist somit diesen drei Vermögenswerten nach ihrer Fläche und den Anschaffungskosten/Baukosten sowie den Instandhaltungs- und Finanzierungsaufwendungen zuzuordnen.

In diesem Beispiel repräsentiert der für den Betrieb verwendete Teil der Liegenschaft das notwendige Betriebsvermögen. Die Eigentumswohnung ist ein privates Gut. Angenommen, der Gründer hat die Liegenschaft im Jahr 2002 zu einem Kaufpreis von 300.000 Euro bei Gründung des Unternehmens gekauft und die drei Vermögenswerte, die sich aufgrund ihrer jeweiligen Nutzungsart unterscheiden, wären alle gleich groß.

Die dem Betriebsvermögen zugeordnete betriebswirtschaftliche Nutzungseinheit wurde im Jahr 2002 mit einem Anteil am Anlagevermögen von 100.000 ? in den Anlagespiegel aufgenommen. Die Abschreibung des Gebäudeteils wurde in den Jahren der Nutzung planmäßig nach der linearen Methode vorgenommen und der Restbuchwert des Betriebsvermögens beläuft sich im Jahr 2015 noch auf 70.000 ?. Der Eigentumsübergang auf den Sohne hat einen Steuerabzug in Höhe von 120.000 ? (1/3 von 360.000 ?) zur Folge.

Wichtiger Hinweis: Eine der häufigste Fallstricke beim Stichwort "notwendiges Betriebsvermögen" ist das Home Office. Angenommen, ein Steuerexperte benutzt eine Arbeitsfläche von 20 qm in seiner 100 qm großen Wohnung, die er für 280.000 Euro ankauft. Die Höhe des erforderlichen Working Capital von 20 Prozent von 280.000 = ? 55.000 übersteigt bereits jetzt die Bagatellgrenze mit allen Folgen merklich.

Tipp: Wenn das "Arbeitszimmer" auch privat genützt wird, z.B. als Gastzimmer mit einem Gästebett oder einer Ausziehcouch, können die Zimmerkosten nicht anteilsmässig steuerlich reduziert werden, aber das Raumangebot ist dann auch nicht Bestandteil des erforderlichen Betriebsvermögens. Anmerkung: Einrichtungen und andere Betriebsmittel, die ausschließlich für betriebliche Zwecke verwendet werden, können trotzdem als Betriebskosten zur Senkung der Steuern betrachtet werden.

Es ist jedoch besser, von vornherein zu bestimmen, ob die Liegenschaft dem Vermögen des Unternehmens zuzuordnen ist oder ob dies durch eine entsprechende Planung exakt umgangen wird. Es gibt viele wichtige Ursachen für eine Liegenschaft im Betriebsvermögen im Einzelnen (Beispiel: Einheitsbetrieb, steuerlicher Abschreibungsabzug, Sanierungskosten, Fremdkapitalzinsen und Erbschaftsteuerersparnis).

In einer Immobilien-Community, in der die Partner mit den Partnern der Firma /des Geschäfts übereinstimmen, gilt übrigens dasselbe wie im Modell. Inwiefern wird die Abwertung des in das Betriebsvermögen investierten Vermögens errechnet? Im Gegensatz zu den erworbenen Vermögenswerten werden die Abschreibungen jedoch gemäß 7 Abs. 1 S. 5 EStG zu den fortgeschriebenen Anschaffungskosten bewertet.

Wichtiger Hinweis: Für die Einbringung von Immobilien und Unternehmensanteilen in die "eigene" Gesellschaft bestehen Sondersteuerbestimmungen. Inwiefern kann der Beitrag als "notwendiges Betriebsvermögen" umgangen werden? Fangen wir mit gewerblich genutzten Immobilien an, die nicht das alleinige Eigentum des Eigentümers sind. Zweifellos ist die Praxis Teil des erforderlichen Betriebsvermögens, aber nur in der Größenordnung des ärztlichen Eigentums.

Schlussfolgerung: Um eine Steuerumlage auf das notwendige Betriebsvermögen zu verhindern, darf die betriebsnotwendige Liegenschaft nicht im Verhältnis zum Unternehmer stehen oder die Unwesentlichkeitsgrenze von zwanzig, 500 nicht überschreiten. Ehepartner tendieren oft aus reinen Pragmatismusgründen dazu, das Vermögen beim Nicht-Geschäftspartner zu hinterlassen.

Häufig geschieht dies auch aus Haftungsgründen, etwa im Fall des Insolvenzrisikos des Unter-nehmers. Gleiches ist der Fall, wenn sich das Betriebsvermögen im Besitz der Mutter oder der Tochter des Unternehmens befindet. Zum Beispiel, wörtlich in der zweiten nach dem Tode des Vater, gehören die vom alleinigen Erben des Sohns genutzten Betriebsvermögen zum Unternehmen.

Dabei müssen im Voraus geeignete Vertragsvereinbarungen getroffen werden, um den Unternehmer zu sichern. Als weitere gemeinsame unternehmerische Lösung wird das Geschäft in der Gesellschaftsform einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung, d.h. einer Aktiengesellschaft, geführt und das betriebsnotwendige Vermögen im Privateigentum verbleiben. Die Gesellschaft als selbständige juristische Person in Gestalt einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung und die Eigentümer in Gestalt eines Privatunternehmers sind auf den ersten Blick zweifelhaft.

Experten sprechen von einem "Business Split". Eine Firma wird in zwei Firmen aufgeteilt. Die eine " Gesellschaft " mietet die Geschäftsräumlichkeiten und die andere Gesellschaft benutzt diese Geschäftsräumlichkeiten oder andere gemietete Vermögenswerte. Nach dem Steuerrecht wird dieser "Business Split" nicht durchgeführt, wenn die Gründer gleich sind (Eigentümer des Vermögens und Gesellschafter der Gesellschaft sind identisch) und damit eine ganze Serie von ungewollten Konsequenzen und finanziellen Gefahren auslösen.

Die gebräuchlichste Variante zur Verhinderung einer steuerbeeinträchtigenden Unternehmensaufspaltung ist das Ehegattenmodell. Ich werde an anderer Stelle über die Steuerrisiken und -gefährdungen einer Ausgliederung, die Vorbedingungen und die Vermeidungsstrategien berichten. Spezielle Probleme mit der Mehrwertsteuer und der Grunderwerbssteuer, die bei Immobilien als Betriebsvermögen auftreten können, werden in diesem Beitrag ebenfalls nicht behandelt.

Beispiel: Eine Immobilie, die zu 50% vom einzigen Hausbesitzer für kommerzielle Nutzung benutzt wird (Beispiel: kurzfristige Vermietung von Räumen an Installateure/Wohnungswirtschaft), soll veräußert werden. 50 Prozent der Immobilie war notwendigerweise Geschäftseigentum des Handels. Von diesem Betrag entfallen 50% = EUR  40.000 auf den Geschäftsanteil/Betriebsvermögen.

Hinzu kommen planmäßige Abschreibung über die Dienstzeit mit dem Unternehmensvermögen. In der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit entspricht der Gewinn aus der Veräußerung der Unterschiedsbeträge zwischen dem zeitanteiligen Verkaufspreis und dem Bilanzwert. Vielfach wurde jedoch in der Praxis nicht anerkannt, dass es sich um ein betriebsnotwendiges Vermögen handelte, so dass keine Eintragung in das Beteiligungsregister der Gesellschaft und keine erfolgsmindernde Abschreibung vorlag.

im Jahr 1995 erworben oder in das Betriebsvermögen investiert wurde (vgl. BMF-Schreiben vom 5.10. 2000 - IV C 3 - S 2256 - 263/00 BStBL 2000 I 1983).

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