Gewerblicher Grundstückshandel Unbebaute Grundstücke

Kommerzieller Immobilienhandel Unbebaute Grundstücke

unerschlossenes Grundstück (Lagerfläche, Baustelle, Ackerland, Wiese, Weide). Der Verkauf von zwei Liegenschaften führt zum Handel mit Gewerbeimmobilien. Die folgenden Bestimmungen gelten für bebaute und unbebaute Grundstücke: Der gewerbliche Immobilienhandel erfordert auch die Absicht, Gewinne zu erzielen.

Gewerbeimmobilien / 5,4 unbebaute Grundstücke | Finanzamt Professional | Finanzen

Im Falle von unbebautem Land, das vor dem Verkauf selbst genützt oder verpachtet wurde, führen allein die Parzellierungen vor dem Verkauf nicht zur Akzeptanz eines Handelsunternehmens. Ein gewerblicher Betrieb kann nur bei der Veräusserung von mehr als 3 Immobilien und dem Kauf mit Verkaufsabsicht oder bei Aktivitäten, die über die reine Aufteilung der Immobilien hinaus gehen, akzeptiert werden.

Bei der Verkaufsabsicht gilt dasselbe wie bei Bebauung. Dies ist nur ein Auszug aus dem Finance Office Professional-Angebot. Anschließend können Sie Finance Office Professional 30 minuten lang kostenlos und kostenlos ausprobieren und den ganzen Aufsatz durchlesen.

Gewerbeimmobilienhandel - mit 1 Objekt mit mehrjährigem Bestand

Unternehmen im Sinn des 15 Abs. 2 EG ist eine eigenständige, zukunftsfähige Tätigkeit, die mit der Intention der Gewinnerzielung ausgeübt wird und eine Teilhabe am allgemeinen Wirtschaftsverkehr bedeutet, wenn sie weder als land- und forstwirtschaftliche Tätigkeit noch als freie Berufsausübung noch als eine andere selbstständige Tätigkeit zu betrachten ist.

Außerdem hat die Rechtssprechung die ablehnende Forderung festgelegt, dass es sich nicht um eine Privatvermögensverwaltung handelt. Die Begrenzung von der Privatvermögensverwaltung auf den gewerblichen Betrieb wird nach konsequenter Rechtsprechung des Bundesfinanzhofes dadurch übertroffen, dass (wenn die sonstigen in § 15 Abs. 2 StG festgelegten Bedingungen erfüllt sind) nach dem Gesamtüberblick über die Geschäftstätigkeit und unter Beachtung der Markteinschätzung die Verwendung wesentlicher Vermögensgegenstände durch Umverteilung im Vergleich zur Verwendung von Immobilien im Sinn einer Früchtegewinnung aus zu bewahrenden Vermögenswerten (z.B.

Um diese Abgrenzung im Gewerbeimmobilienhandel zu präzisieren, hat der Bundesfinanzhof in seinem Beschluss vom 12.09.1986 - VIII R 317/822 die so genannte 3-Objekt-Grenze festgelegt. Entsprechend wird der gewerbliche Immobilienhandel grundsätzlich angenommen, wenn innerhalb eines schmalen Zeitraums zwischen Erwerb und Veräußerung zumindest vier Immobilien verkauft werden.

Nach Ansicht des Großen Finanzgerichtshofes des Bundesfinanzhofes finden diese Prinzipien auch in den so genannten Bauprozessen Anwendung; die Judikatur des Bundesfinanzhofes macht keinen Unterschied, ob der Steuerzahler die verkaufte Immobilie nur gekauft hat oder ob er sie gebaut3 hat. Eine gewerbliche Immobilienwirtschaft kann daher auch bei einem Verkauf von weniger als vier Immobilien bestätigt werden, wenn aufgrund von objektiven Umständen festgestellt wird, dass die Immobilie mit der uneingeschränkten Veräußerungsabsicht innerhalb kürzester Zeit gekauft oder entwickelt wurde4. Bei der Entwicklung einer danach veräusserten Immobilie muss der bedingungslose Verkaufsbeschluss längstens zum Zeitpunkt der rechtlichen Bindung des Unternehmers, zum Beispiel durch Vertragsabschluss über die Entwicklung5, ergehen.

Gemäß der Entscheidung des Großen Senates des Bundesfinanzhofes vom 22. Dezember 20016 kann eine wirtschaftliche Tätigkeit z. B. dann abgeschlossen werden, wenn das im Rahmen der Erschließung und des Verkaufs erworbenes Land bereits vor seiner Erschließung veräußert wurde oder für eigene Zwecke und nach den Vorstellungen des Käufers von Anfang an erschlossen wird oder wenn die Baufirma des Bauherrn wesentliche Bauleistungen bereitstellt.

Über diese vom Bundesfinanzhof explizit erwähnten Ausnahmefälle hinaus können bei einem Verkauf von weniger als vier Immobilien auch andere wichtige Sachverhalte zu einer wirtschaftlichen Tätigkeit führen, nämlich wenn die Sachverhalte darauf hindeuten, dass die betreffenden Aktivitäten (Erwerb, Entwicklung) mit der unbedingten Verkaufsabsicht durchgeführt wurden.

Ist das Bauprojekt z. B. nur kurzzeitig finanzierbar, hat der Steuerzahler bereits während der Bauphase eine Maklergesellschaft mit dem Immobilienverkauf beauftragen oder selbst Verkaufsanzeigen geschaltet, wurde mit dem zukünftigen Käufer vor Bauende ein vorläufiger Vertrag abgeschlossen oder hat er Gewährleistungsverpflichtungen außerhalb des für private Verkäufe üblicherweise geltenden Rahmens eingegangen, kann auch dann eine vorbehaltlose Verkaufsabsicht bestehen, wenn keiner der vom Bundesfinanzhof angeführten Ausnahmetatbestände vorliegt.

In dem hier vom Landgericht Baden-Württemberg beschlossenen Rechtsstreit ist das Landgericht aufgrund der für die Beurteilung erforderlichen Gesamtbewertung zu dem Schluss gekommen, dass die Aktivität des Eigentümers als gewerblicher Immobilienhandel zu klassifizieren ist. Der Gerichtshof ist der Ansicht, dass im gegenwärtigen Rechtsstreit die Charakteristika der unbedingten Verkaufsabsicht, der Beteiligung an allgemeinen Wirtschaftstransaktionen, der Gewinnabsicht und der Tragfähigkeit gegeben sind.

Die F-GmbH mit Brief vom 10. Dezember 1993, in dem sie sich auf eine von ihr vorgenommene Immobilienbewertung sowie auf den Vertragsentwurf zwischen ihr und dem Immobilieneigentümer beruft, der die Pflicht des Immobilieneigentümers zur Erstellung einer Pensionshülle und den Kauf der gesamten Immobilie einbezieht. Der Vertragsabschluss war davon abhängig, dass der Bauherr mit der Gesellschaft V, einer Tochtergesellschaft der F-GmbH, einen Generalunternehmervertrag über den Rohbau abschloss.

Dies führt auch dazu, dass der Eigentümer der Immobilie versucht, die Immobilie zu verkaufen, bevor er einen Generalunternehmervertrag über den Bau des Hauses abschließt. Die vom Eigentümer ausgewählte Finanzierungsmöglichkeit erlaubt zudem den Schluss, dass die Immobilie unbedingt zum Verkauf bestimmt ist. Der Kauf der Immobilie wurde nach Aussage des Eigentümers durch eine Vergrößerung der Kreditlimite finanziert; es konnten keine Darlehensverträge mehr eingereicht werden.

Dass die Baukosten für den Bau der Gebäudehülle für die Gebäude der Firmen V. und V. gegen Entgelt des Käufers hätten bezahlt werden müssen und dafür keine oder nur eine kurzzeitige Übergangsfinanzierung notwendig gewesen wäre, scheint glaubwürdig und einleuchtend.

Zumal der Totalunternehmervertrag mit der Gesellschaft V vom Abschluß des Kaufvertrags mit der Gesellschaft F-GmbH und der mit der Gesellschaft F-GmbH vom Abschluß des Generalübernahmevertrags mit der Gesellschaft V abhängt. Die endgültige Ablehnung des Bauantrags am 10. Mai 1995 ist nach Ansicht des Finanzgerichtes nicht von entscheidender Wichtigkeit, da die vom Bauherrn angeführten Begründungen für das Unterlassen weiterer statischer Maßnahmen und das notwendige Brandschutz-Gutachten angesichts der Tatsache, dass der Verkauf noch nicht sicher ist, durchaus einsichtig sind.

Andere Dokumente, die für die Überwindung der Baugenehmigung erforderlich waren, und die mit Brief der Kommune X vom Oktober 1992 angefordert wurden, wurden vom Grundbesitzer offenbar eingereicht. Das vom Finanzamt vorgetragene Argument, die Erträge aus Miete und Leasing seien seit 1992 gemeldet worden, rechtfertige nicht die Vermutung einer Verkaufsabsicht.

Selbst wenn diese - zu diesem Zeitpunkt noch - vor dem Hintergund der vorgesehenen Veräusserung unvereinbar ist, ist das Landgericht dazu angehalten, die vom Eigentümer eingereichten Dokumente in ihrer Gesamtheit zu bewerten. Keine der eingereichten Dokumente deutet auf eine Vermietungsabsicht hin, zumindest nicht zum Zeitpunkt des Scheiterns der Gespräche mit der F-GmbH, und zum späteren Zeitpunkt nur aufgrund einer Stellungnahme des Eigentümers der Immobilie über die geplante kurzfristige Anmietung vor einem weiteren Kauf.

Der ehemalige gesetzliche Vertreter des Grundbesitzers erklärte 1992 nur, dass er beabsichtige, auf dem unbebauten Grund und Boden zu bauen. Im Rahmen der - ersten - steuerlichen Außenprüfung wurden kurz nach dem Erwerb nur die Tätigkeiten für den Immobilienverkauf festgelegt. Außerdem wurde herausgefunden, dass zum Untersuchungszeitpunkt Werbung für den Immobilienverkauf aufgegeben wurde.

Die Vermietungsabsicht zum jeweiligen Stichtag und damit ein Hinweis auf eine nur unter Vorbehalt stehende Verkaufsabsicht resultiert daher nicht aus den Ergebnissen der steuerlichen Außenprüfung. Ebenso wenig überzeugend sind die vom Fiskus angeführten Argumente gegen eine vorbehaltlose Verkaufsabsicht aufgrund der Begründung des Immobilienerwerbs. Im Verlauf der Klage hat der Immobilieneigentümer eindeutig nachgewiesen, dass er - da er nicht im verarbeitenden Gewerbe aktiv war - keine Zuwendungsbescheide erhielt und damit den Restriktionen bezüglich Weiterverkauf, Miete, Leasing oder Nutzungsübertragung aufgrund der Bezahlung des nicht gesponserten Immobilienpreises nicht nachstand.

Außerdem kommt das Landgericht zu dem Schluss, dass der Baugesuch bei der Kommune X - dem Verkäufer der Immobilie - vor dem Kauf der Immobilie eingetroffen ist und - wenn die Vorbemerkung im Zusammenhang mit dem Widerrufsrecht auch für den Eigentümer gültig gewesen wäre - eine anderweitige Überlassung, Pacht oder Übertragung der Nutzung der Immobilie ebenfalls unterbleibt.

"Das Einzige, was "harmlos" gewesen wäre, wäre der eigene Büro- und Pensionsbetrieb gewesen, der vor dem Hintergrund der professionellen Aktivität des Eigentümers nicht ersichtlich ist. Der Finanzgerichtshof Baden-Württemberg geht ebenfalls davon aus, dass der Eigentümer der Immobilie einen Gewinn vorhat. Laut Bundesfinanzhof ist eine Aktivität nur dann einkommensteuerrelevant, wenn sie auf der langfristigen Erzielung nachhaltiger Überhänge beruht.

Unter objektiven Gesichtspunkten ist zu prognostizieren, ob die Gesellschaft nach ihrem Wesen und der Führung des Unternehmens gewinnbringend ist10. Nach den dem Landgericht zur Verfügung stehenden Dokumenten war ein Gesamtkaufpreis von 1,8 Millionen Mark für den Verkauf der Immobilie vorgesehen. Die Anschaffungskosten des Grundstückes betrugen 148.773,18 (290.975,04 DM); die Baukosten des Rohbaues hätten 1,2 Millionen Mark ergeben.

Bei einem erfolgreichen Verkauf hätte dies zu einem Ertrag von rund 300.000 TDM abzüglich der bis zum Verkauf gezahlten Fremdkapitalzinsen geführt. Es gibt keine Hinweise darauf, dass die - eigentlich - defizitäre Aktivität in der Regel dazu gedacht und angemessen war, der Erfüllung von persönlichen Vorlieben oder der Erzielung von wirtschaftlichen Vorteilen außerhalb der Einkommenssphäre zu dienen11.

Selbst nach dem Fehlschlagen des Vertragsverhältnisses mit der F-GmbH hat der Eigentümer versucht, die Immobilie nach den vorhandenen Dokumenten weiter zu verkaufen, so dass die Absicht, einen Gewinn zu erzielen, nicht allein dadurch verleugnet werden kann, dass nach dem fehlgeschlagenen Kauf Verluste entstanden sind. Der Restrukturierungsbedarf nach mehreren Verlustjahren kann beim Grundstücksverkauf nicht hoch genug eingeschätzt werden.

Auch andere geplante Vorhaben (Bau und Vertrieb zum Betreiben einer Tankanlage, Vertrieb zum Betreiben eines Outlet Centers) brachen zusammen; trotz Werbung im Netz konnte das Grundstück nicht verkauft werden. Es gibt keine Hinweise, dass der Kauf nicht von Anfang an zur Erzielung eines nachhaltigen Gewinns hätte führen können und somit keine Einnahmequelle im Sinne des Einkommensteuergesetzes darstellt.

Auch im Hinblick auf den geplanten Verkauf hat der Eigentümer der Immobilie nachhaltiges Handeln gezeigt. Eine Aktivität ist im Grunde genommen tragfähig, wenn sie auf Repetition ausgelegt ist, d.h. die Absicht hat, sie so zu wiederholen, dass weitere Aktivitäten vorgesehen sind. Das ist der Fall, wenn die Durchführung dieser Transaktion oder dieses Vertrages eine große Anzahl unterschiedlicher Einzelaktivitäten voraussetzt, die insgesamt die Einschätzung rechtfertigt, dass der Steuerzahler dauerhaft aktiv geworden ist12 Im gegenwärtigen Falle rechtfertigt allein die Kosten von 1,2 Millionen Mark nicht die Vermutung der Nachaltigkeit.

Dass der Bauherr als Architekten und Gutachter aktiv ist und damit eine bestimmte Nähe zur Industrie hat, lässt auch hier nicht auf eine nachhaltige Entwicklung schließen. Weil jedoch im jetzigen Beispiel der Generalunternehmer-Vertrag mit der Gesellschaft V vom Abschluss des Kaufvertrags mit der Gesellschaft F-GmbH abhängt, wäre der Eigentümer für die vertraglichen Leistungen des Totalunternehmers verantwortlich gewesen13, in diesem Beispiel hätte er einzelne Tätigkeiten ausgeführt, die über das für den Hausbau erforderliche Mass hinausgehen würden.

Zudem hatte der Eigentümer vorher die Begutachtung des ganzen Industriegebietes und damit auch des umstrittenen Objektes uebernommen. Gemäß der ständigen Rechtsprechung des Bundesfinanzhofes fängt die wirtschaftliche Betätigung in der Regel mit dem ersten Vorbereitungsakt an. Im Falle des Gewerbeimmobilienhandels ist dies der Punkt, an dem der Steuerzahler mit Aktivitäten anfängt, die sachlich erkennbaren Bezug zur Erstellung von Immobilientransaktionen haben, es sei denn, die vorbereitenden Maßnahmen haben aufgrund der Besonderheiten des Einzelfalls noch nicht den Charakter einer abschließenden betriebswirtschaftlichen Zweckbindung14 Der Eigentümer der Immobilie hat nach Ansicht des Finanzgerichtes Baden-Württemberg bereits im Jahr 1992 mit der Kontaktanbahnung mit Kaufinteressenten eine kaufmännische Betätigung aufgenommen.

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