gewerblichen Grundstückshandel bei Mehrfamilienhäuser

Kommerzieller Immobilienhandel in Mehrfamilienhäusern

Wird ein Mehrfamilienhaus, das bereits in Eigentumswohnungen (ETW) aufgeteilt ist, erworben und innerhalb von fünf Jahren nach dem Erwerb wieder veräußert, muss damit gerechnet werden, dass das Verfahren als gewerblicher Immobilienhandel eingestuft wird. Kommerzieller Immobilienhandel: Wenn ein Mehrfamilienhaus als mehrere Objekte betrachtet wird. Sie als privater Eigentümer wissen: Vermeiden Sie bei der Aufteilung eines Mehrfamilienhauses den Handel mit Gewerbeimmobilien. Selbst wenn die Objekte inzwischen vermietet sind, gibt es einen gewerblichen Immobilienhandel.

Gewerbeimmobilien | Achtung beim Kauf von Einfamilienhäusern, die in mehrere ETWs untergliedert sind.

Wenn man ein Wohngebäude kauft, das bereits in Wohnungseigentum (ETW) unterteilt ist und es binnen fünf Jahren nach dem Kauf wieder verkauft, muss man damit rechnen, dass das Verfahren als Gewerbeimmobilienhandel klassifiziert wird. Gleiches trifft zu, wenn alle Produkte von der Firma zusammen an einen einzelnen Käufer verkauft werden. Die Klägerin hatte in einem kürzlich vom Bundesfinanzhof beschlossenen Verfahren zwei Grundstücke mit je einem Wohnhaus erstanden.

In den Häusern befanden sich 12 bzw. 10 Stück ESTW. Aufgrund von Finanzierungsproblemen verkaufte die Klägerin beide Wohnungen erneut - und zwar binnen fünf Jahren en bloc an einen Acquirer. Für die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BFH) war die Transaktion als gewerblicher Immobilienhandel anzusehen, da die Verkaufsabsicht bereits zum Zeitpunkt des Erwerbs bestand. Dabei werden die einzelnen Objekte als eigenständige Objekte im Sinn der Drei-Objekt-Grenze betrachtet!

Allein die Aussage, er wolle die Gegenstände erst später verkaufen, reichte jedoch nicht aus. Es sollten eher klare Hinweise auf eine - planmäßige - längerfristige Nutzungsdauer gegeben sein, zum Beispiel der Abschluß von Langzeitmietverträgen (länger als fünf Jahre). Ebenso harmlos ist es für den Bundesfinanzhof, dass zwei Wohngebäude nur als zwei Gegenstände betrachtet werden, während Wohngebäude geteilt so viele Gegenstände repräsentieren, wie Wohnungseigentumsrechte angeordnet wurden (BFH 15.7.04, "Rufnummer").

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Gewerbeimmobilienhandel: Mehrfamilienhäuser als Immobilien innerhalb der so genannten Drei-Objekt-Grenze | Finanzamt Professionell | Finanzen

Ein Wohnhaus kann auch ein Gegenstand im Sinn der von der Rechtswissenschaft zur Unterscheidung zwischen privater und gewerblicher Immobilienverwaltung geschaffenen sogenannten Drei-Objekt-Grenze sein (Verbindung zum Bundesamt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BFH, Urteile vom 18. Mai 1999, UR 118/97, S. 28, BGBl 2000 II). So sind Paragraph 9 des BMF-Schreibens vom 20. Dezember 1990 (BStBl 1990 S. 884) und des BMF-Schreibens vom 31. Dezember 2000 (BStBl 2000 S. 133) nicht zu beachten, nach denen Wohngebäude, Bürogebäude, Hotelanlagen, Fabrik- oder Lagerhallen nicht unter die 3-Objekt-Grenze sinken sollen.

Beim Verkauf einer Erbschaft ist die Eigentumszeit des Testators in der Regel nicht als eigene Eigentumszeit des Nachfolgers ( "Verkäufer") anzurechnen (vgl. 2 des BMF-Schreibens vom 20. Dezember 1990, BGBl 1990 II S. 884). Vererbungserwerb und anschließender Verkauf ist nicht gleichbedeutend mit Wiederverkauf. Bemerkung: Die Verfügung stellt zwei ungeklärte Fragen in Bezug auf die Begrenzung auf drei Objekte zugunsten des Steuerzahlers und gegen die Steuerbehörden klar.

Das Bundesministerium hatte die Verfügung des Ersten Senates (BFH, Beschluss vom 18. Mai 1999, R 118/97, R 118/97, BStBl 2000 ll S. 28) mit einem Nichtantragsschreiben ( "BMF, Brief vom 21. Januar 2000, RBl 2000 ll S. 133") geprüft. Der Verkauf von Grossobjekten wie Mehrfamilienhäusern, Bürogebäuden, Hotels, Fabriken oder Lagerhallen kann auch weiterhin ein privates Asset Management sein (Details siehe auch Group 4/151: "Gewerbeimmobilienhandel" und Group 4/340: "Asset Management").

Der Beschluss vom 24. Januar 1996, R 255/93 (BStBl 1996 I S. 303), der den Verkauf von nur zwei Verbrauchermärkten als kommerziell bewertet hatte, ist aus Sicht des IX. Dem Großen Rat wurde die Prüfung der Tatsache vorgelegt, ob der Verkauf von selbstgebauten (produzierten) Immobilien, ungeachtet der Anzahl der Immobilien, einen gewerblichen Immobilienhandel darstellt (Vorlagebeschluss vom 29. Oktober 1997, R 183/96, UStBl 1998 I S. 332).

Vererbte Wohnungen sollten nicht in die Ermittlung der Drei-Objekt-Grenze einbezogen werden. Den steuerrechtlichen Grundsatz, dass hier Universalnachfolger in die Position des Rechtsvorgängers treten, will der Bundesrat nicht akzeptieren, da die im gewerblichen Immobilienhandel anzunehmende "bedingte Verkaufsabsicht" sehr persönlicher Natur ist. Der Verkauf des Thronfolgers lässt keine Rückschlüsse auf den Wegfall des Testators zu; daher kann auch keine vorbehaltliche Verkaufsabsicht unterstellt werden.

Durch diese leicht künstliche Bauweise konnte der Kläger vom gewerblichen Immobilienhandel befreit werden. Anmerkung: Ab 1999 sind Immobilienverkäufe als Spekulationsgeschäft gemäß 23 Abs. 1 Nr. 1 StG zu bilanzieren, wenn die Immobilie binnen zehn Jahren nach dem Kauf verkauft wird. Sämtliche Verkäufe des Rechtsstreits, einschließlich des Verkaufs des geerbten Vermögens, würden nach dieser Bestimmung der Einkommensteuer unterliegen.

Damit wird die bisherige Regelung an der Drei-Objekt-Grenze ab 1999 weitestgehend an Gewicht verlieren, aber für die Gewerbeertragsteuer weiter entscheidend sein.

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