Elternbürgschaft Kaution

Kaution für die elterliche Garantie

Deshalb kann bei einem gewerblichen Mietvertrag neben einer Kaution eine weitere Bürgschaft eines Dritten verlangt werden. Doch: (Bar-)Kaution und Garantieerklärung sind nicht zusammen erlaubt! Das Mietkautionsguthaben ist eine Mietsicherheit, umgangssprachlich auch Mietkaution genannt. Die Kaution kann durch eine Bürgschaft ersetzt werden. An die Stelle der Mietkaution tritt die Mietkaution in bar oder in Form eines Sparbuchs.

Mietgarantie und Kaution - Sind beide zusammen erlaubt?

Ein Mietvertragsabschluss ist für jeden Anbieter mit einem gewissen Sicherheitsrisiko behaftet. Deshalb macht fast jeder Hauswirt den Mietvertragsabschluss davon abhaengig, dass der Nutzer seine Verpflichtungen sicherstellt. Getreu dem Leitspruch "Je mehr, umso besser " haben manche Hauswirte gar die Vorstellung, nicht nur eine, sondern mehrere Bürgschaften von ihren Mietern zu haben.

Beispielsweise ist die Anforderung des Eigentümers, eine (Bar-)Kaution zu hinterlegen und auch einen Garanten zu hinterlegen, weitverbreitet. Da sie ansonsten nicht vergeben werden müssen, sind viele Bewohner bereit, dies zu akzeptieren. Wird dann ein Garantiegeber in Anspruch genommen, fragen sich zu Recht Pächter und Garantiegeber, ob die Pflicht, einen Garantiegeber zu erbringen, tatsächlich besteht und ob oder in welchem Umfang der Garantiegeber in Anspruch zu nehmen ist.

Der Gesetzgeber schreibt nicht vor, welche und wie viele Wertpapiere der Pächter beizubringen hat. Es ist daher auch möglich zu akzeptieren, dass der Pächter eine (Bar-)Kaution zu zahlen hat und zudem einen Garanten stellt. Kommt dieser Vertrag mit Vertragsabschluss oder mindestens vor der ersten Mietsteigerung zustande, ändert sich die Obergrenze durch nachfolgende Mietsteigerungen nicht.

Sofern die Begrenzung auf drei monatliche Kaltmieten nicht unterschritten wird, gilt auch eine Abrede, nach der der Vermieter mehrere verschiedene Sicherheitsleistungen zu erbringen hat. Dagegen ist eine Mietvereinbarung, die den Vermieter zur Zahlung einer (Bar-)Kaution in Form von drei Nettomonatsmieten sowie zur Stellung eines Garanten zwingt (vgl. BGH, Entscheidung vom 30.06.2004 - VIII ZR 243/03), nicht zulässig und damit teilunwirksam ( "Rechtsfolgen" vgl. die Erläuterungen unter III.).

Ebenfalls nicht zulässig und zum Teil ungültig wäre z.B. auch eine Mietvertragsvereinbarung, nach der der Pächter lediglich eine (Bar-)Kaution in Form von zwei Monatsnettomieten zu zahlen hat, zusätzlich aber einen Garanten zu hinterlegen hat, der für die Verpflichtungen des Pächters aus dem Pachtverhältnis in einem Ausmaß verantwortlich ist, das eine Monatsnettomiete übersteigt.

Wurde beispielsweise die Verpflichtung des Mieters zur Zahlung einer (Bar-)Kaution in Form von drei Monatsnettomieten und zur zusätzlichen Leistung eines Garantiegebers getroffen, so ist nur die Einigung über die Position des Garantiegebers ungültig (vgl. BGH, Urteile vom 30.06.2004 - VIII ZR 243/03).

Dabei ist es gleichgültig, ob die Einigung über die (Bar-)Kaution und die Einigung über die Anordnung des Garantiegebers in ein und demselben Absatz des Mietvertrags stehen oder extern in unterschiedliche Absätze aufgeteilt sind. Der BGH hat bisher offengelegt, ob bei einer Verletzung der Obergrenze des 551 Abs. 1 BGB nur die Sicherungsvereinbarung ganz oder zum Teil ungültig ist oder ob auch die aufgrund der Sicherungsvereinbarung geleistete Sicherung, die die Obergrenze, d.h. die Garantievereinbarung, übersteigt (vgl. BGH, Urteile vom 20. April 1989 - IIX ZR 212/88).

Der Mietvertrag über die vom Vermieter zu stellende Mietsicherheit und der Garantievertrag sind jedoch zwei getrennte Rechtstransaktionen mit verschiedenen Vertragsparteien, so dass sich die Teilnichtigkeit auf die Sicherungsvereinbarung auswirkt. Wird dies jedoch angenommen, bleibt davon unberührt, dass der Garantiegeber nicht haftbar gemacht werden kann, wenn die Garantie unter Berücksichtigung der (Bar-)Kaution drei Monate Nettokaltmieten überschreitet.

Wenn der Leasingnehmer eine Sicherung gestellt hat, zu der er wegen der teilweisen Unwirksamkeit der Sicherungsvereinbarung nicht oder nur in begrenztem Umfang verpflichtet war, hat er diese Sicherung (teilweise) ohne Rechtsgrundlage gestellt und kann gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 alt. des Vermieters, soweit die erlaubte Obergrenze von drei Monatsnettomieten übertroffen wird (vgl. BGH, Beschluss vom 20.04.1989 - ZR 212/88).

Je nachdem, inwieweit die Sicherungsvereinbarung ungültig ist, kann der Leasingnehmer daher vom Leasinggeber keine oder nur die verbleibende Differenz zwischen der (Bar-)Kaution und der Obergrenze von drei Monatsnettomieten fordern (vgl. BGH, Urteile vom 20.04.1989 - ZR 212/88).

Der Garantiegeber steht dieser Inanspruchnahme nach § 812 Abs. 1 Satz 1 a.F. zu. BGB gegen den Eigentümer. Kommt der Mieter dem Antrag des Vermieters nicht nach und macht er trotzdem einen Betrag von mehr als drei Monaten Nettokaltmiete unter Berücksichtigung der (Bar-)Kaution geltend, so kann der Garant den Antrag des Vermieters nach § 812 Abs. 1 Satz 1 alt geltend machen.

BGB (siehe BGH, Entscheidung vom 20.04.1989 - ZR 212/88). Das Recht dazu steht dem Nutzer ungeachtet dessen zu, ob er seinen Ansprüchen nachkommt oder nicht. Die Mietinteressenten haben mit dem Eigentümer V. einen Pachtvertrag über eine Hamburger Eigentumswohnung abgeschlossen, wonach 4 die vom Pächter zu entrichtende Nettomiete EUR 550,00 und die Brutto-Warmmiete EUR 700,00 ist.

Im § 12 des Mietvertrags ist festgelegt, dass der Vermieter eine Kaution in Hoehe von EUR 1.650,00 zu zahlen hat. Im § 27 des Mietvertrags steht auch unter "Sonstiges": "Der Pächter ist dazu angehalten, innerhalb von zwei Wochen eine Bürgschaft zu erteilen. Er verrechnet den Mietzinsrückstand von EUR 3. 100,00 in Hoehe von EUR 3. 650,00 mit der Kaution.

Er beansprucht nun den Restbetrag von EUR 450,00 und bittet B um Bezahlung. Gemäß 768 Abs. 1 Satz 1 BGB kann er einem Antrag auf unberechtigte Anreicherung als Einwand widersprechen. S. 812 Abs. 1 Satz 1 alt.

V. die Garantie ohne Rechtsgrund erhalten hat, da die in § 27 des Mietvertrags getroffene Regelung über die Anordnung des Garantiegebers gegenstandslos ist. Der Verfall resultiert aus 551 Abs. 1 BGB, der vorsieht, dass die Kaution drei Nettomonatsmieten nicht übersteigen darf. Nachdem nach § 12 des Mietvertrags bereits eine Kaution in Form einer dreimonatigen Nettomiete zu hinterlegen ist, ist die Einigung über die Pflicht zur Stellung eines weiteren Garanten gegenstandslos.

Seit der Inanspruchnahme gemäß 812 Abs. I S. 2 Alt. 768 Abs. I Satz I BGB V gegen V durch Einrede durchsetzen. Ausführungsvariante: Gemäß 12 des mit V abgeschlossenen Mietvertrags muss nur eine Kaution von EUR 100,00 hinterlegt werden, was zwei Netto-Kaltmieten pro Monat entspre-chen.

27 zwingt ihn auch, einen Garanten zu stellen. Nach dem M seinerseits mit der Bezahlung von drei Bruttomonatsmieten - also EUR 2.100,00 - in Rückstand geriet und V den Mietvertrag gemäß 543 Abs. 3 S. 3 b BGB ohne Einhaltung einer Frist kündigte, hat er einen Teil des Mietrückstandes, nämlich EUR 1.100,00, mit der Kaution verrechnet.

Er beansprucht den Restbetrag von EUR 1.000,00. Der Vertrag zwischen dem Vermieter und dem Vermieter in 27 des Mietvertrags, nach dem der Vermieter einen Garantiegeber zu benennen hat, ist nicht abgeschlossen, aber ungültig, soweit der Haftungsbetrag des Garantiegebers EUR 550,00 übersteigt.

Nachdem bereits eine Kaution gemäß 12 des Mietvertrags in Form von zwei Monatsnettomieten zu hinterlegen ist, ergibt sich aus der Abweichung zu den erlaubten drei Monatsnettomieten eine Nettomiete in Form von 550,00 EUR. Die Unwirksamkeit des 27 des Mietvertrags berechtigen nach § 812 (1) Satz 1 alt erneut zu einer Kaution.

BGB, von V zu fordern, dass er nicht mehr als EUR 550,00 in Rechnung stellt. Gegen diese Behauptung kann der Besteller gemäß § 768 Abs. 1 Satz 1 BGB Einspruch erheben. Auch wenn der Pächter bereits eine (Bar-)Kaution in Form einer Nettomiete in drei Monaten zu hinterlegen hat, ist die weitere Sicherung durch einen Bürgschaftsvertrag in den beiden nachfolgenden Punkten möglich.

S. 1 und 2 BGB) entfällt, wenn der Garant dem Verpächter unverlangt eine Garantie zur Förderung der Abschlussbereitschaft des Verpächters mit dem Verpächter verspricht, sofern mit der Garantie für den Verpächter keine besondere Belastung ersichtlich ist. 551 Abs. 1 BGB bezweckt den Schutz des Mieters vor übermäßigen Lasten bei gleichzeitiger Berücksichtigung des Sicherheitsbedürfnisses des Mieters und die Beseitigung von Hindernissen für den Abschluß eines Mietvertrags, die zu erhöhten Kautionsansprüchen in einer die Mobilität beeinträchtigenden Art und Weise führen können.

Dieser Sicherungszweck wird nicht widersprochen, wenn eine über den Anwendungsbereich des 551 Abs. 1 BGB hinaus gehende Zusatzsicherung zulässig ist, wenn nicht der Leasinggeber dies von seinem Pächter verlangt hat, sondern der Garant dies von sich aus anbietet und somit keine erkennbaren Belastungen für den Pächter entstehen.

Die vom BGH genehmigte Ausnahmeregelung findet vor allem dann Anwendung, wenn der Mieter nicht gewillt ist, einen Mietvertrag mit einem interessierten Mieter abzuschließen, weil dieser nicht nachweisen kann, dass er die Mietzahlung leisten kann. Studenten oder Praktikanten, deren Familienangehörige sich - statt der (Mit-)Vermietung - als Garanten für den Vertragsabschluss einbringen.

Allerdings ist die Ausnahmeregelung nicht auf Elterngarantien oder Garantien von Verwandten begrenzt. In den übrigen Faellen, in denen der Interessent kein oder nur ein niedriges Entgelt hat und sich ein Dritter verpflichtet, die Garantie ohne Aufforderung zu uebernehmen, entfällt die Hoechstgrenze des 551 Abs. 1 BGB, sofern der Interessent nicht sichtbar aufgeladen wird.

Wichtiger Hinweis: Entsteht zwischen dem Mieter und dem Garanten ein Rechtsstreit darüber, ob der Garant die Garantie ungefragt abgegeben hat, so hat der Garantienehmer als Garantienehmer die Nachweislast dafür zu tragen (vgl. LG Mannheim, Urteile vom 26.11.2009 - 10 O 28/09).

Ein weiterer Ausschluss von dem Prinzip, dass alle Mietgarantien zusammen nur drei Monatsnettomieten ausmachen dürfen, erfolgt durch den BGH in solchen FÃ?llen, in denen die Garantie nur im aktuellen MietverhÃ?ltnis aus bestimmten GrÃ?nden, nämlich weil dem Vermieter eine KÃ?ndigung wegen Zahlungsverzuges angedroht wird (siehe BGH, Beschluss vom 09.04.2013 - VIII ZR 379/12).

Sollte in einem solchen Falle die Bestimmung des 551 Abs. 1 BGB zum Schutze des Leasingnehmers gelten und die Stellung einer weiteren Sicherheitsleistung behindern, würde dies dem Leasingnehmer einen größeren Nachteil zufügen als ihm zugute kommen, da der Leasinggeber in der Regel nicht davon abgehalten würde, den Leasingvertrag ohne weitere Sicherheitsleistung zu kündigen.

Der BGH hat in seinem Beschluss vom 22.04.2013 entschieden, dass die Beschränkung der Mietkaution, die dem Mieter dient, aufgehoben wird, wenn sie in einem Falle gelten darf, in dem die Zusatzkaution zur Verhinderung der Aufhebung diente. In diesem Falle findet die Ausnahmeregelung des 551 Abs. 1 BGB ohne Rücksicht darauf statt, ob der Sicherungsgeber die Sicherheitsleistung unverlangt erbracht hat oder der Sicherungsgeber eine weitere Sicherheitsleistung verlangte (vgl. BGH, Beschluss vom 09.04.2013 - VIII ZR 379/12).

Eine Einigung, wonach der Leasingnehmer sowohl eine (Bar-)Kaution als auch einen Garanten zu hinterlegen hat, ist nur gültig, wenn oder wenn beide Wertpapiere zusammen drei Nettomonatsmieten nicht überschreiten. Die Nichteinhaltung der Obergrenze von drei Monatsnettomieten hat nicht die vollständige, sondern nur teilweise Ungültigkeit der Sicherungsvereinbarung zur Folge.

Der Vertrag ist nur insofern wirkungslos, als er die maximal zulässige Grenze von drei Monatsnettomieten überschreitet. Muss der Pächter bereits eine (Bar-)Kaution in Form einer dreimonatigen Nettomiete hinterlegen, ist der Vertrag über die Stellung eines zusätzlichen Garanten in Summe ungültig. Wurde die Obergrenze von drei Monatsnettomieten aufgrund der Pflicht zur Leistung einer (Bar-)Kaution noch nicht überschritten, gilt die Bürgschaftsvereinbarung in Höhe der Differenz zwischen der zu zahlenden (Bar-)Kaution und der Obergrenze.

Es gibt zwei grundsätzliche Abweichungen vom Prinzip, dass (Bar-)Kaution und Garantie zusammen die Obergrenze von drei Nettomonatsmieten nicht übersteigen dürfen. Die Garantie wird nur zu einem konkreten Zeitpunkt während des aktuellen Mietvertrages abgeschlossen, nämlich weil der Pächter Gefahr läuft, wegen Zahlungsverzuges fristlos gekündigt zu werden.

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