Bürgschaft als Mietsicherheit

Garantie als Mietsicherheit

Der Bürge und der Gläubiger (Vermieter) sind zu benennen. Das Sparbuch wird nach wie vor am häufigsten als Mietsicherheit verwendet, was jedoch Risiken für den Vermieter mit sich bringen kann. Alternativ kann eine Bürgschaft die Mietsicherheit ohne tatsächlichen Zahlungsstrom garantieren. Die Garantie erhalten Sie per Post zu Ihrem Wunschtermin. Wie kann der Mieter die Mietkaution in eine Bürgschaft umwandeln?

Kaution trotz Garantie oder nicht?

Das Mietzinsdepot ist in der Regel zu Mietbeginn an den Mieter zu zahlen, entweder als Barhinterlegung oder in Bürgschaft oder auch als sogen. Die Kaution soll dem Mieter als Sicherheitsleistung für eventuelle Forderungen aus dem Mietvertrag dienen. Aber kann der Hauswirt neben der Garantie auch eine Barhinterlegung einfordern?

Wie viele Wertpapiere sind erlaubt und welche Rechte haben Sie als Pächter, wenn der Pächter zusätzlich zur Garantie eine Barhinterlegung anstrebt? Darf der Hausherr dies überhaupt fordern oder unterliegen sie Restriktionen? Wie kann man als Pächter sein? Ob eine Kaution trotz Bürgschaft erlaubt ist und wie Sie im konkreten Fall verfahren können, wenn Ihr Vertrag mehrere Bürgschaften enthält, lesen Sie im folgenden Beitrag im Sinn der §§ 765 ff.

Das Mietzinsdepot ist als so genannte Mietsicherheit in 551 BGB rechtlich verankert und wird daher sowohl von Privat- als auch von Gewerbemietern zur Sicherung der Forderungen des Mieters aus dem Vertrag gezahlt. Der Leasingnehmer hat eine gewisse Form der Zahlung weder rechtlich vorgegeben noch ist eine solche ausdrücklich untersagt. Im Prinzip ist die entsprechende Form der Kautionszahlung im Vertrag festgehalten.

Daher ist die geforderte Mietsicherheit des Vermieters immer von Fall zu Fall zu prüfen. Es gibt keine Beschränkung der Zahl der Mietwertpapiere, die ein Mieter einfordern kann. Dies bedeutet, dass der Mieter sowohl eine Barhinterlegung als auch eine Bürgschaft einfordern kann. Das Mietzinsdepot darf das "...Dreifache der Monatsmiete ohne die als Pauschalbetrag oder als Anzahlung angegebenen Kosten nicht überschreiten.

"Das bedeutet, dass der Gesamtbetrag, ungeachtet der Anzahl der vom Vermieter geleisteten Kautionen, das 3-fache der Nettokaltmiete (Grundmiete) nicht überschreiten darf. Ein gegenteiliger Vertrag würde zu Lasten des Leasingnehmers gehen und ist daher auch bei einer "gemeinsamen" vertraglichen Regelung nach 551 Abs. 3 BGB nicht möglich.

Ein über 551 Abs. 1 BGB hinausgehender Titel, wie z.B. eine Doppelsicherheit mit Hinterlegung und Garantie, ist in der Regel eine ineffektive Übersicherheit, so zum Beispiel das Landgericht Coburg vom 11.10.2005, Az. 23 O 676/05.

Diese ist jedoch abzulehnen, wenn - wie in den meisten Fällen - ein Pachtvertrag ohne die Garantie überhaupt nicht zustande gekommen wäre. Hinweis: Grundsätzlich können Hausbesitzer mehrere Mietsicherheit einfordern. Wie kann man mit doppelter Sicherung umgehen? Sind Sie als Mietinteressent der Ansicht, dass in Ihrem Haus eine Überdeckung besteht und diese auch rechtlich abgesichert ist, kommen zwei rechtliche Konsequenzen in Betracht: Erstens kann es sein, dass die zur Überdeckung führende Übereinkunft ungültig ist, dann können Sie den zuviel gezahlten Betrag wieder einfordern.

Andererseits kann auch der ganze Mietkautionsvertrag ungültig sein, in diesem Fall können Sie die volle Rückzahlung der von Ihnen gestellten Wertpapiere verlangen. Ein Rückbehaltungsrecht des Leasinggebers gegen die Forderung aus einer der erwähnten Vertragsvarianten ist ausgeschlossen, da der Pfandvertrag ganz oder zum Teil ungültig ist und dem Leasinggeber daher kein Recht zur Befriedigung aus der gestellten Sicherheitsleistung zuerkannt wird.

Einfach gesagt, wenn es eine Überbesicherung gibt und die Pfandvereinbarung nicht wirksam ist, können Sie als Pächter Ihre Anzahlung wieder einfordern. Dies ist der beste Weg, um als Pächter vorzugehen: Informieren Sie sich zunächst in Ihrem Vertrag, welche Verträge über die Anzahlung dort abgeschlossen wurden: Wenn eine Überbesicherung (z.B. durch die geforderte Kaution) bereits erkennbar ist, ist der Vertrag ungültig und Sie können Ihre Anzahlung zurückverlangen. Ist darin eine Bankgarantie oder die Einzahlung einer Bareinlage (auch als Sparheft möglich) explizit vorgesehen, hat der Vermieter keinen Anrecht auf andere als die vereinbarten Sicherheiten.

Falls keine Einigung über die Art der Kautionszahlung besteht, liegt es an Ihnen als Pächter, wie Sie die Mietsicherheit stellen. Wenn Ihrer Meinung nach eine Überdeckung festgestellt wurde, wenden Sie sich an Ihren Hauswirt - am besten mit Lieferschein und Frist - und bitten ihn, den überschüssigen (oder gar den gesamten) Pfandbetrag zurückzuzahlen.

Tip: Schreibe zuerst an den Hausherrn selbst und wenn er dann nicht auf die Aufforderung zur Zahlung antwortet, rufe einen Rechtsanwalt. Bei rechtswidriger Ablehnung muss der Hauswirt Ihnen die Anwaltsgebühren zurückerstatten. Generell ist die Forderung einer Bürgschaft und einer Kaution in Bargeld durch den Mieter erlaubt, der Betrag ist jedoch auf drei Netto-Mieten begrenzt.

Übersteigt der Verpächter mit seinem Kautionsanspruch den zulässigen Betrag der Mietsicherheit, erfolgt eine Überdeckung und die Forderung nach einer Mietsicherheit ist diesbezüglich nicht zulässig. Das bezahlte Pfand kann dann vom Pächter erstattet werden.

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